摘要：比例尺的旅程中，仍有许多斜坡需要攀登。

观点地产网“成熟的公司仍然应该按照计划完成他们的半年目标。他们不应该立即突然改变主意。他们应该有相应的研究。”首创置业总裁钟北辰在2019年8月的中期业绩会议上表示，他是否会关注广东、香港、澳门和海湾地区的布局。

钟北辰很清楚北京首创置业有限公司的背景颜色，所以即使他的前任在交接前设定了2019亿元的销售目标，他也没有急于赶上，而是按照原来的速度。

2018年2月，首创置业前总裁唐骏在2017年度业绩会议上提出，坚持快速周转，未来全面实施“369”标准。2018年，合同销售目标为750亿元，力争达到800亿元。力争2019年实现1000亿元；力争到2020年实现1400亿元。

同年4月，唐骏辞去了首创置业总裁的职务，45岁的钟北辰接任。在就职时，钟北辰还强调:“这项倡议每年都在扩大规模，这是我们的重要任务。”

扩大规模是一项长期的任务，但具体情况需要分析。在目前的发展安排和股权比例降低的情况下，北京首创置业有限公司设定了2019年3月3335.48亿元的合理年度销售目标。

据北京首创置业的知情人士透露，钟北辰是该公司第一个进行多元化转型发展的人。就职后，多元化经营成为公司的一个必要话题。

因此，在过去两年中，北京首创置业有限公司从“住宅商业”扩展到房地产开发、资产管理、文学创作和工业房地产、私募股权基金、长期租赁公寓等。

2018年，北京首创置业有限公司提出“1000亿生态圈”进入长期租赁公寓领域，涉足文化产业地产，将土地储备提升至五年高点。2019年，该投资平台的第一笔资金正式释放，一批老的改革和商业投资基金成立。

在更多亮点的背后，隐藏不了的是北京首都房地产的资金需求。特别是，随着2019年货币政策的收紧和国有企业债务的红线，北京首创置业有限公司在资本市场采取了多元化的行动，包括项目股权转让、项目资本引进和股票供应计划。

在攀登的路上，北京首都还有很多斜坡需要攀登。

“京津沪”成色

关于之前的1000亿目标，钟北辰在2019年中期业绩会议上表示:“今年的目标仍然是800亿，相对稳定，有稳步前进和质量增长的节奏。然而，随着投资环节的加强，包括市场团队交易能力的不断提高，达到1000亿元的目标指日可待。但让我来预测哪一年真的不清楚。”

"公司有信心达到签约目标。"钟北辰也说道。

数据显示，2019年，首创置业实现销售总额808.1亿元，同比增长14.4%，达到101%的年度目标。

数据源:企业公告，视图索引排列

从1000亿减少到800亿。或许首创置业调整其增长率的原因在于股权比例的逐渐下降和发展速度的安排。

截至2018年，北京、天津、上海、成都、重庆等五个核心城市一直是首创置业的主要仓储扩张和销售区域。2018年，在增加土壤储存面积的基础上，京津冀、长三角和粤港澳湾地区将成为京津冀、京津冀、粤港澳和京港澳三大城市群。

数据显示，2019年年中，北京首创置业股份有限公司的土地储备面积达到1308.9万平方米的历史新高，股权面积为904.4万平方米。其中，2018年新增仓储490.3万平方米，支出409亿元；2019年上半年新增仓储184.3万平方米，支出171.3亿元。在此期间

资料来源:从企业公告和意见指数排列

竣工面积来看，2016年前三年住房拥有量同比下降，竣工面积为340万平方米，2017年和2018年分别同比下降43.82%和4.19%，相应竣工面积为191万平方米和183万平方米，2019年年中同比上升72.74%至147万平方米。

同时，北京首创置业有限公司的竣工项目仍集中在五个核心城市。2019年上半年，完成项目13个，其中北京、天津、重庆项目10个，总面积105.19万平方米，占总竣工面积的71.55%。

资料来源:从企业公告和意见指数排列

回望销售层面，虽然布局策略已改为“三大城市群”，但新进入城市的销售贡献尚未体现，五大核心城市仍是首次购房业绩的主要来源。从2017年到2019年，这五个核心城市分别占总销售额的76.86%、84.61%和76%，在这三年的时间间隔内有起有落。

数据源:企业公告(取自2019年月度报告统计)和视图索引排序

进一步比较显示，北京、天津和上海仍然是北京、天津和上海的主要贡献者，占70%以上。2016年至2019年，首创置业北京、天津、上海销售额分别为337.9亿元、374.4亿元、484.4亿元和578.5亿元，分别占74.25%、67.04%、68.57%和71.59%。

千亿“生态圈”

除了储物空间的扩大，围绕房地产的多元化和延伸也是北京首都增加住房拥有规模的另一个重要“阵营”。

在过去两年左右的时间里，除了住宅开发、网点、商业综合体和城市更新项目四大核心业务外，北京首创置业有限公司还建立了三大创新业务，即文昌工业园、高科技工业生产区运营和公寓长期租赁。它还建立了一个金融平台，第一个资本，并建立了一个“1000亿价值的生态圈”。

2017年8月，在首创集团确定“第五大产业”的背景下，首创地产正式进入北京元朗复古项目改造，开始涉足文学创作领域。很快，北京首创置业有限公司城利文创和产业发展部就有了19个项目储备。

不到一年后，凯投地产成功获得三个项目。继元朗旧货项目之后，2018年9月，首创置业迅速启动了元朗公园项目和元朗站项目，分别由石景山的一个仿古庭院和北京的一个纺织仓库改造而成。

当时，首创置业披露了其文昌业务五年计划:“打造全国领先的工业地产行业、文昌园区行业第一、工业投资第一的工业发展平台。目标是到2022年实现100万平方米的投资面积和15亿元的投资。”

钟北辰在2018年年会上也是这样说的:“目前，工业项目相对成熟，无论是战略合作伙伴、投资模式，还是高科技房地产的运营经验都非常成熟。高科技工业房地产是一个未来将集中的行业，将在全国范围内大规模复制和推出。”

北京首创置业有限公司也对长期公寓租赁业务持乐观态度。

2018年，首创置业开始涉足长期租赁公寓领域，创立了长期租赁社区品牌“荷花园”。住房资源来源于现有项目的更新改造和新征用集体土地的建设，包括北京房山河源项目、北京朝阳十八里店河源项目和天津双港河源项目。

根据北京首创置业2019年中期报告，北京房山河源项目已成功实现全租，天津双港河源项目入住率达到85%，北京朝阳十八里店项目已在此期间正式开工。其中，北京朝阳十八里店项目有一个

2019年，随着第一笔资本的推进，企业资本就像打开了水龙头。其中，北京首创置业有限公司在收购前后与“北京首创”共同成立了六家基金公司。投资方向包括改造项目、城市更新、商业物业管理、长期公寓租赁和文学创作业务，总规模53.4亿元。

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年底，首创置业再次带来“沉重”的消息。它与融创和融创资本签署了战略合作协议。计划重点合作并购项目和产城一体化项目，总资金规模100亿元。

目前，双方已在杭州、武汉、郑州、上海、昆明等城市积极推进多项项目，部分项目已经合作实施。

融资“开源”

事实上，经过连续两年的领土扩张，首创置业有限公司的资本需求也“大幅上升”。

2017年至2019年年中，首创置业总资产从1414.21亿元增加到19535.1亿元，总负债从1094.9亿元增加到1532.26亿元，资产负债率为78.44%，比2017年上升1.02个百分点。

数据显示，2019年年中，北京首创置业有限公司的流动负债和非流动负债分别从660.45亿元上升至731.96亿元和434.44亿元上升至800.41亿元，创下五年新高。

贷款和债券总额也超过了销售规模前的1000亿大关。2017年至2019年年中，首创集团贷款和债券总额分别为664.55亿元、885.5亿元和1015.58亿元。

具体来说，三年内长期贷款和债券分别为408.3亿元、651.3亿元和772.9亿元。同期，现金流量仅包括短期贷款和债券，分别为210.38亿元、225.27亿元和373.87亿元。

但是，在过去三年左右的时间里，在竣工面积没有增加而是减少的情况下，经营活动产生的现金流量对北京首创置业有限公司扩张资金的补充作用变得更加有限。2017年，首创置业公司经营活动的现金净额为44.54亿元，但2018年降至负60.95亿元。

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刚刚开始投资的文创和龙出租公寓等业务，也难以很快给首创置业带来实质性的收益。首创置业执行董事李晓斌曾表示，文创的业务刚刚开始投资，对金融的贡献不是很大。然而，带来的品牌和社会影响，包括资本集团引入的资源价值，是不可忽视的。

事实上，北京首创置业有限公司并不太担心扩张基金。李晓斌说:“文化和创意产业的发展在资金方面没有问题。除了北京首创置业有限公司和北京首创集团有限公司的资金外，还有相应的市场化资金和政府性资金渠道。目前，北京的许多银行都设立了专门的部门来支持文化和科技产业。他们将为贷款提供优惠条款和利率。”

根据新房地产媒体不完全统计的意见，2019年全年，首创置业通过发行公司债券、可续期票据、银团贷款、专项债券、项目资本金引入等方式获得融资425.1亿元，并获得5亿元次级可持续担保证券。

2019年上半年财务报告显示，首创置业股东权益中包含165.72亿元的永久债务。

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Comparation发现，2019年全年，北京首创置业有限公司的融资行为将用于偿还现有债务，并将单独用于项目开发和建设。其中，不包括债务和利息的永久债务是最重要的选择。

此外，项目股权转让是北京首创2019年购买房产的另一种“开源”方式。

2019年，北京

值得一提的是，时隔13年后，首创置业再次申请发行股票计划。经过九个月的等待，该计划终于在2019年12月10日获得了中国证监会的批准。北京首创置业有限公司将在“10对5”基准的基础上，以29.17%的折价发行15.14亿股股票。预计净收益约为24.92亿元，将用于偿还部分计息债务。

作为回应，钟北辰曾经说过这次股票发行不是短期目标，更不用说这次能拿到多少钱了。核心目的是优化股权资本结构，杠杆化后续投融资，释放空间。这具有长期意义。