作者:天空

编辑:图雅

制作:金融涂鸦

据介绍，3月24日，00960.HK龙湖集团控股有限公司(以下简称“龙湖集团”)公布了截至2019年12月31日的全年业绩，并于当日召开了网上投资者推介会议。

龙湖2019年业绩总结(来源:2019年度报告)

年报数据显示，龙湖集团2019年合同销售额同比增长20.9%，至2425亿元。同期营业额1510.3亿元，增长30.4%，其中房地产投资业务收入57.9亿元，增长41.5%。毛利润同比增长28.5%，至508亿元，毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%。

进入前十名

房地产行业的马太效应正在加剧。截至2019年底，前30名住房企业集中度达到35.7%，创历史新高。

2019年，在行业普遍低迷的情况下，1000亿-3000亿和500亿-1000亿这两个梯队的平均年销售增长率将分别达到27.5%和30.8%。龙湖集团属于上述范围，这意味着其销售增长率低于同阵营的同行。从排名中可以看出，龙湖集团在2019年被华润置地挤出前10名，以微弱优势排在第11位。

2019年住宅企业各层级销售业绩(来源:中指研究所)

事实上，这不仅是2019年，也是龙湖集团放缓的一个先例。据报道，龙湖集团的销售增长率从2016年和2017年的61.6%和75.9%下降到2018年的28.5%，销售排名从2017年的第8位下降到第10位。

虽然放缓与宏观和产业环境密切相关，但也与龙湖集团自身因素有关。龙湖以其质量而闻名，但近年来，由于快速扩张，它经常维护其质量。进入2019年后，龙湖更加注重金融稳定，甚至设定2020年销售目标为2600亿元，比2019年增长7.2%。

相比之下，龙湖的财务杠杆在行业中一直处于较低水平。龙湖2019年净负债比率(净负债除以总权益)为51.0%，比2018年低1.9个百分点。期末手头现金609.5亿元，一年内到期债务139.3亿元，覆盖率4.38倍。

投资等级评级

由于规模和财务稳健的结合，龙湖集团赢得了国内外评级机构的好评。目前，龙湖集团的信用评级为:标准普尔、穆迪、惠誉、AAA。其评级前景基本稳定。穆迪的前景甚至是积极的，成为该行业唯一的国内外全投资私营企业。

龙湖排名(来源:官方网站)

投资评级的好处客观上保持了龙湖集团的融资成本较低。龙湖集团2019年平均借款成本为每年4.54%，与一级央企相当。

2019年，龙湖在中国成功发行22亿元企业债券和20亿元住房租赁专项企业债券，票面利率在3.9%至4.7%之间。同年，本行成功发行8.5亿美元海外优先票据，票面利率仅为3.95%。2019年，房地产企业国内债券平均成本为5.22%，而海外债券平均成本高达8.1%。

自2020年以来，龙湖又成功发行了三只债券，累计融资超过100亿元。其中，1月份在海外发行的优先票据价值为6.5亿美元，票面利率为3.375%至3.85%。2月份，中国发行了28亿元企业债券，票面利率为3.55%至4.2%。今年3月，中国发行了30亿元人民币的住房租赁专用企业债券，票面利率为3.8%。

尤其是龙湖集团更喜欢中长期债务，目前的平均贷款寿命为6.04年。4亿美元的债务，今年的月利率为3.85%，期限甚至达到12年，创下了中国私人住房企业“最长期限”和“最低息票”的双重纪录。

2020年1月至2月，龙湖集团收购新建土地储备232万平方米，股权178万平方米。交易金额127亿元，在所有住宅企业中排名第五。

未来的攻防之道

2018年，龙湖地产由“龙湖地产”更名为“龙湖集团”，秉承“空间即服务”的战略，坚持房地产开发、商业运营、长期公寓租赁和智能服务四大水路业务的全面协调发展。

作为一道基础菜，龙湖的房地产开发业务侧重于一线和二线城市以及城市圈内城市群的合理布局。

龙湖房地产开发业务(来源:推介会)

截至2019年底，龙湖土地储备总量为6814万平方米，权益面积为4742万平方米，平均成本为5737元/平方米，占当前合同价格的33.7%。根据区域分析，渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华中地区、华南地区和香港地区的土地储备分别占33%、28%、19.3%、9.9%、9.7%和0.1%。

2020年，龙湖将有212个大项目在售，其中65个是全新项目，120个项目将推出新业态产品的新阶段，涵盖刚性需求、改善需求和业务运营等需求细分，并实施差异化战略。

针对华南地区的疲软，龙湖表示，“华南是一个战略区域，其份额将逐年增加。目前，所有九个海湾地区的城市都已进入，并将在未来深入挖掘，但战略将略有不同。”

龙湖一如既往地坚持稳定投资和持有物业的战略。2019年，龙湖地产投资业务免税收入为57.9亿元，同比增长41.5%，其中商场、租赁房等收入分别占79%、20.3%和0.7%。截至2019年底，龙湖商城已开业，建筑面积377万平方米，整体入住率为98.5%。同期，共有75，000套皇冠公寓开业，整体入住率为77.4%，在行业中处于领先地位。

龙湖集团表示，重庆金沙天街、成都商城天街、苏州星湖天街等商业运营项目将于2020年开业，而冠宇也将随着市场需求的增长稳步推进。