保利地产最近披露了其2019年年度报告。数据显示，公司2019年营业收入为2359.34亿元，同比增长21.29%。归属于母亲的净利润279.59亿元，同比增长47.9%。与2018年相比，2019年的收入增长有所放缓，但母亲的净利润增长加速至近10年来的新高。

保利地产2019年实现合同销售额4618亿元，同比增长14.09%，行业排名第五。该公司在2019年小心翼翼地收回了土地，新增加的建筑面积比例明显小于2017年和2018年。

公司计划每10股派发8.2元(含税)的现金股利，共派发现金约97.85亿元，占同期归属于母亲的净利润的35%。

收入增长放缓，利润增长加快

根据年度报告，保利地产2019年给母公司的净利润增长快于收入增长。对比历史数据发现，当保利地产2019年的收入增速低于2018年时，母公司净利润增速明显快于母公司。

图1:保利地产2010年至2019年的营业收入、母公司净利润和增长率

研究发现，毛利率的增加、销售费用的放缓、财务费用的减少以及投资收益的增加都是保利地产2019年利润增长较快的重要原因。

数据显示，保利地产2019年毛利率为34.97%，较2018年上升2.48个百分点，其中房地产结转毛利率上升2.69个百分点，至35.38%。该公司表示，这主要是由于结转项目的价格上涨以及其运营和管理能力的提高。

费用期末，保利地产2019年销售费用为66.81亿元，同比增长13%，明显低于同期营业收入的增长，也低于2018年销售费用的增长52.25%。公司2019年财务支出为25.82亿元，同比下降0.11%。

保利地产2019年投资收益为37.02亿元，同比增长37.62%，主要来自合资和合资企业的投资收益。此外，公允价值变动收入的增加和资产减值损失的减少也为保利地产带来了一定的利润增长。

4618亿元的年销售额与行业前四名的差距扩大了。

保利地产2019年实现合同销售额4618亿元。根据第三方研究机构凯瑞的统计，该公司当年的销售额在行业中排名第五，仅次于碧桂园、万科、中国恒大和融创中国。同期，销售额比排名第四的荣创少了近1000亿元。值得注意的是，“老大哥”保利与四大房地产公司的差距越来越大。

图2:2015年至2019年保利地产签约销售额和同比增长率

从销售增长率来看，保利地产2019年合同销售额同比增长约14.09%，较2017年和2018年有所放缓，过去五年仅高于2015年。这可能与房地产行业的整体放缓有关。根据国家统计局的数据，2019年全国商品房销售额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增速下降0.8个百分点。

由于房地产企业销售与结算之间存在一定的时间差，保利地产2019年销售增长放缓可能会影响公司未来的收入增长。

自2020年以来，受新皇冠肺炎疫情的影响，房地产企业的建设和销售都受到了一定程度的影响。2020年1-3月，保利地产签约710.21亿元，同比下降35.24%。合同面积492.4万平方米，同比下降29.97%。

新的土壤储量逐月下降，土地收购变得谨慎。

2019年，保利地产将通过招标、旧房改造、产业扩张和并购增加土地储备。数据显示，该公司将在2019年扩大127个项目，新的建筑面积比例为2680万平方米。

公共数据显示，保利地产2017年和2018年的建筑面积比分别增加了4520万平方米和3116万平方米，均明显高于2019年。

图3:保利地产2015年至2019年的新建筑面积比率

保利地产2019年新项目的扩建成本为1555亿元，平均楼面价格为5802元/平方米。平均底价明显低于2018年的6186元/平方米。

截至2019年底，保利地产在建面积1.3158亿平方米，待开发面积8112万平方米。

净负债率下降，偿债压力减轻

截至2019年底，保利地产的资产负债率为77.79%，比年初下降了0.18个百分点。净负债率为56.91%，同比下降23.64个百分点，延续了2017年以来的下降趋势。

图4:保利地产2017年至2019年的净负债率

保利地产2019年经营活动的净现金流约为391.55亿元，同比增长229.22%。研究发现，销售回报资金的增加可能是一个重要原因。据数据显示，报告期内公司销售回报基金超过4300亿元，回报率为93%，高于2018年的88%。

报告期末，保利地产计息负债账面金额为2704.9亿元，计息负债综合成本约为4.95%。货币资金1394.19亿元，约为短期贷款和一年内到期债务的2.1倍，短期偿债压力较小。

自2020年以来，保利地产已完成发行两批可持续中期票据和一批公司债券。其中，可持续中间票两次发行金额分别为9亿元和15亿元，期限为3 N年，票面利率分别为3.39%(发行日一年的SHIBOR为0.6300%)和3.07%。公司债券发行量为20亿元，票面利率为3%。

每股0.82元的计划股息继续上涨。

保利地产计划在2019年底前，根据公司总股本，每10股派发8.2元现金股息(含税)。根据保利地产4月22日每股15.95元的收盘价，股息率超过5%。

图5:保利地产2017年至2019年利润分成金额及净利润占母公司的比例

保利地产将在此次分红中总共派发约97.85亿元现金，占同期母公司净利润的35%。与2017年和2018年的分红数据相比，保利地产2019年的分红比例继续上升。

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