自3月份以来，新的冠状肺炎疫情在全球迅速蔓延，而中国的新病例已逐渐清除。2020年第一季度，受疫情影响而推迟，10年来第一次全国国内生产总值季度增长率为负值，从去年第四季度的6.1%降至-6.8%。

全球经济也受到影响，第一季度美国国内生产总值下降4.8%，为11年来最大单季跌幅。这一流行病的爆发对全球经济体系产生了负面影响。经济增长放缓和流行病预期的不确定性也对金融市场产生了负面影响，加速了流动性紧张和资产价格下跌，进而影响了经济体系的运行。

与此同时，我国各地政府提出了新的基础设施计划。粗略地说，每个省的总规模约为50万亿元。可以说，——元不仅符合特殊时期稳定经济的需要，也符合我国当前经济转型升级的需要。然而，我们认为新的基础设施仍然离不开房地产。以下是详细的分析。

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四万次的逻辑已经结束了

新基础设施的演进逻辑

我在房地产行业的同事不仅担心疫情的巨大破坏力，还担心政府在经济低迷时期的果断和应对策略。

早在疫情爆发之前，中国就已经面临全球经济和贸易摩擦加剧、外部需求不足和国内需求压力的巨大考验。经济发展需要寻求新的出口。投资作为与出口和消费保持同步的三驾马车，在2008年的经济危机中承担了拯救中国经济的历史使命。4万亿元的基础设施投资一直是人们流传下来的“救市”措施。

对基础设施的“4万亿”投资不仅导致了经济的快速复苏，也开启了房地产市场高成交量的时代。在房地产的推动下，建筑、钢铁、水泥、建材、家电和金融等一系列相关行业受益匪浅，将行业推向3.0时代。

然而，在经济快速发展的过程中，产能过剩和结构失衡正在出现。2015年底，中央经济工作会议提出通过“三消一减一补”五项重点任务，加强“供给侧结构改革”。“4万亿”时代的基础设施逻辑已经终结。从那以后，中国迎来了宏观调控和全面深化改革，新一轮的基础设施建设正在逐步加强。

1. “新基建”代替房地产相关产业助推供给侧改革

长期以来，房地产业作为对经济增长拉动作用最大的行业，具有投资和消费的双重属性。

从需求方面看，房地产不仅促进了钢铁、水泥、电解铝、玻璃等相关产业的发展，也促进了装饰材料、电器、轻工等行业的持续繁荣。更重要的是，供给方面的房地产已经成为城市化发展的主要力量和政府收入的重要来源。

2018年，经过一轮楼市热潮，楼市供应侧改革开始实施，“三稳”政策和“一城一策”的政策微调逐步取代了地方高压的楼市调控逻辑，行业进入新常态。

一方面是为刺激受疫情影响的巨大经济衰退而释放的水的需求，另一方面是“不炒房”的稳定基调。新的经济刺激措施即将出台。因此，“新基础设施”的实质是在基础设施建设领域实施供应方改革。

本轮基础设施建设的重点是促进产业结构调整，弥补城乡发展水平，提高居民生活水平。相应的基础设施逻辑转化为新型城市化、产业升级和技术融合。

2. “四新”的产业发展模式带来房地产行业发展新契机

总结“新基础设施”的特点，最突出的特点是“四个创新”:

当今新的产业发展环境。的国际商业环境的特点是“全球产能过剩，有效需求不足”。中国经济已进入新常态，出口导向型外部需求大幅下降。然而，全球产业转移的焦点已经逐渐从生产转向服务。新科技革命的加速到来引导了各种破坏性创新，推动了经济发展和新产业的兴起。在信息技术的驱动下，传统产业链正在被重构、跨国整合和创新。

在传统基础设施的基础上，新的业务领域。大力发展5G、人工智能、工业互联网、大数据中心、超高压等新兴产业。大力建设智慧城市、城际高速铁路和城际轨道交通。中国加快了新基础设施的建设，如新能源汽车充电桩、教育、医疗等。它促进了科学技术的发展，推动了国内产业从“中国制造”向“中国制造”的再次升级。

新的区域发展模式。的基础设施建设最终将服务于城市的发展，并最终以新的方式促进工业和人口变化。产业结构升级将改变行政强制管理时代以户籍为导向的人口分布历史，以产业为导向配置资源，引导城市化方向，从而带动高质量人口的流动。未来，人口将更多地以大都市的形式聚集，流向基础资源丰富的城市，如轨道交通、城际铁路、5G、教育和医疗保健。

http://www . sogo.com的新基础设施部门打破了政府、城市投资公司和国有企业的传统投资管理模式。改变政府的职能定位，使政府从经营者转变为监管者。通过特许经营、公私合作等模式，社会资本的大门将敞开。同时，允许基础设施资产在资本市场发行资产支持证券和票据，为社会资本有序退出开辟了道路。政府、市场和企业相互支持、相互配合，给市场提供了市场应尽可能发挥作用的场所，以提高资本配置效率。

在“新基础设施”的机遇下，房地产企业，尤其是那些大规模开发的房地产企业，需要在区域布局、产业结构、资源配置等方面跟上形势，至少是政策，以便利用这一形势在转弯处赶超。

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在新的基础设施投资浪潮下

开发者也有机会

新的经济投资主体。

新的区域发展模式给住宅企业投资带来了新的思路。以往的投资逻辑在构建城市分析模型时，更多地关注经济、人口、社会和政策分析中的现有经济环境。

今年标志着中国“第十四个五年计划”的开始和“新基础设施”的开始。在区域产业发展规划中，政府对“新基础设施”的理解和承担能力、产业吸引政策和区域债务构成都成为住宅企业投资布局中需要考虑的重要环节。

基础设施建设本身具有一定的溢出效应。上下游产业的提升以及由此引发的新的产业机会可以有效地吸纳社会劳动力，同时也促进了人口结构的升级。

从人口流动方向看，受“控制大城市规模，积极发展中小城镇，均衡发展区域”的计划经济思想影响，土地资源供给出现了人地不匹配、供需分离、一二线房价高、三线、四线存量高的现象。

但是，由于缺乏产业发展的整体规划，导致产业发展的“一窝蜂”，导致区域产业的吸引力和招商力度不强，大量工业园区空置或运行不畅。这些区域都是房地产公司在判断区域布局时需要仔细考虑和避免意外接触的地方。

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“新基础设施”在业务内容上仍与房地产行业有重叠之处，这将是房地产企业分享新基础设施增量蛋糕的一个重要突破。高科技产业的“新基础设施”投资需要园区内更高水平的数字基础设施。许多现有园区无法支撑这些产业，需要进行改造或新建，这为新一轮工业地产的蓬勃发展带来了机遇。随着新的基础设施投资项目的到来，这样的园区建设需求将大量涌现。

作为重大基础设施投资项目的主要资金来源，地方财政将引导新基础设施的发展。在政府的专项债务中，基础设施债务主要投资于公园建设、交通运输和城市建设。

另一方面，以“科技地产产业”为主要框架的数字经济园区，通过通信运营商和系统集成商的共同努力，推动数字经济园区和平台的建设，从而推动人才、资本、技术和数据等生产要素向园区和平台集聚，实现产业资源的重构。

1. 紧跟产业和政策变迁，优化投资布局

来源：大风海通证券

从PPP投资方向来看，市政工程、交通运输和城镇综合开发仍然是政府财政支出的主要来源，包括用于新基础设施的轨道交通、公园开发和城市化。

纵观2019年行业30强年报，我们可以发现，在商业布局方面，住宅龙头企业都规划了智能家居和智能社区。他们中的一些人还尝试了水上智慧公园，通过各种小城镇或工业园区实现科技和智慧的产业化。

另一方面，排名前10的住宅公司选择了更深层次的突破，如新能源汽车、新零售、5G、机器人和其他更主流的新基础设施领域。

资料来源：未来工业研究所

2. 聚集产业资源，探索业务转型

资料来源：薄志成主编的《企业年报》

当然，作为一项转型业务，智能产业投资大、成本回收期长、投资风险高，这是普通住宅企业应该认真考虑的。然而，对于拥有一定工业资源的房地产开发商或国有企业和拥有强大资产背景的中央企业来说，试图将房地产与新的基础设施业务结合起来，以获得新势头的先发优势，并找到下一个发展高地，可能不是一种选择。

2020年1-3月中旬专项债基建类项目构成

对于大多数传统上以住宅为主的住宅企业来说，业务转型风险相对较高，但产品的生产过程和产品本身可以考虑进行智能转型升级。随着5G等技术的成熟，数字房地产将迎来新的发展机遇。

基础设施建设与数字化相结合是未来房地产管理的一个重要发展方向。利用数字化促进房地产企业和房地产项目的综合管理，将成为未来开发商形成差异化的关键因素，也是开发商抢占先机的重要途径。

随着数字技术改造项目的发展进程，我们可以从调查、规划、审批、建设到融资、运营、物业服务等各个方面谈论房地产项目，实现在一个技术平台上的全面整合，实现大规模运营时代的发展和效率提升。

此外，技术手段的成熟促使物联网和人工智能等工具的应用场景更加多样化。越来越多的智能产品正在传统住宅区升级。语音识别、电器遥控和智能开关已经变得流行起来。智能语音设备可以控制整个家庭的电器。

在物业服务方面，技术升级从以前的物业管理和维护服务扩展到面部识别和社区安全等领域。在商业和工业地产运营中，应急管理、远程办公、数字金融等功能已经逐渐成为标准。