作者|甘姐姐编辑|辛

时代真的变了。

2020年，领先住宅企业的征地逻辑正在发生变化。

比如万科，据公开报道，万科2019年业绩会召开时，有记者问:万科的储土只能维持2-3年，相比同规模的企业，只能维持3-5年，为什么还要坚持？

于亮回答说:“最重要的是能力，而不是土地。”

同样，恒大地产的许家印在业绩会上也表示，公司下一步将控制规模，即每年减少土地储备3000万平方米，最终目标是在三年内减少9000万平方米，将土地储备总量控制在2亿平方米左右。

也是在这两天，杠杆游戏看到广东、香港、澳门和台湾湾区的一家大型房地产公司龙光地产(Longguang Real Estate)花了很多钱买地，并袭击了佛山。

如果升水率为58%，万科、保利和碧桂园将被拒绝，佛山禅城区的一块地皮将耗资31.5亿元。这是龙光地产今年在佛山的第三个地块。

前几天(3月30日)，同样在佛山，龙光4.15亿选择了另一个地块，溢价30.92%。

在巨额支出的背后，人们不禁会想:为什么龙光地产如此奢华？

1.非控股股东的净利润减半

就在3月底，龙光地产已经发布了2019年全年业绩公告，杠杆游戏也受到了关注。出现了一些疑问。

在此之前，让我们来看看龙光房地产在2019年的整体表现。

年报显示，报告期内，集团股权合同销售额达915.24亿元，同比增长31%。

股权股东核心利润100.2亿元，同比增长42.7%。

净利润115.63亿元，核心利润103.14亿元，核心利率17.9%。

在收入方面，2019年，龙光房地产确认累计收入约574.8亿元，同比增长30.2%。

与类似的住房企业相比，这一增长率是多少？

奥林匹克公园:2019年收入505.3亿元，同比增长63%；净利润52.2亿元，同比增长78%，净利润率10.3%。

雅居乐:2019年，预售总额达到1179.7亿元，同比增长14.9%。收入602.4亿元，同比增长7.3%。归属于股东的净利润为75.12亿元，同比增长5.4%。

可以看出，龙光房地产的增长率虽然不是最高的，但至少是适度的。

在一系列精彩的数据中，杠杆博弈的谜题是:为什么龙光地产非控股股东的利润在2019年将比去年同期减半？

年报显示，在429.94亿元的总股本中，龙光地产的非控股股东权益为88亿元，同比增长17.4%，占20.5%。

然而，归属于非控股股东的净利润仅为2.94亿元，同比下降58.4%，仅占整体净利润的2.5%。

2018年，龙光非控股股东也贡献了20.4%的净资产，分享了7.9%的净利润。据估计，龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%，控股股东的投资回报率为33.0%。原因何在？

2.负债逐年增加，资本化的利息减少了当前的财务费用

在负债方面，龙光房地产呈现逐年上升趋势。

2019年，龙光房地产的资产负债率为79.13%，比2018年的78.4%略有上升，比4年前的2015年上升近10个百分点，净负债资本比率同比上升4.2个百分点，达到67.4%。

2019年，龙光房地产的总债务达到1630亿元，同比增长20%。

其中，流动负债1191亿元，同比增长34.5%，306亿元。流动资产净值为401亿元，同比下降4.7%和421亿元。

然而，龙光地产的借贷成本相对较低，年内平均为6.1%。

此外，值得注意的是，年报显示，龙光地产2019年的财务成本同比下降。然而，仔细看看这份报告就会发现，杠杆下降的主要原因

什么是资本化利息？主要是指项目建设期间发生并计入固定资产的利息。一般来说，现在给予的利息不包括在当期费用中，而是包括在资产(如房子)的价值中。

资本化利息的最大优势在于它可以减少当前的财务支出，从而增加整体利润。

3.平均价格下降，但库存大幅增加，高级管理层减少了持股。

值得一提的是，龙光地产2019年平均销售价格为13635元/平方米，2018年为16008元/平方米，同比下降近2400元/平方米。

然而，大规模降价并没有改善龙光地产的营业额。年报显示，2019年，公司库存为863.52亿元，同比增长57.6%。

在土壤储存方面，根据年报，上市公司收购了31个新项目，建筑面积为574.2万平方米，同比下降23.13%。与2017 -2018年的激进的纳迪相比，这是相当不同的。

截至报告期末，公司累计土地储备3667.4万平方米，平均成本为每平方米4081元。根据销售价值，广东、香港、澳门和海湾地区约占土地储备的71%。

我不知道龙光地产今年年初是否在土地储备上花了很多钱，这与去年“粮食储备”少了一点有关？毕竟，作为一家尚未进入1000亿俱乐部的房地产公司，规模仍然非常重要，面粉也非常重要。

也许许多高尔夫球手不知道龙光。虽然它的规模不小(接近1000亿元)，但从布局上看，如上所述，它主要在广东、香港、澳门和大海湾地区。

据其官方网站介绍，龙光房地产成立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市。其发展核心区位于粤港澳台湾区。

一些“湾外”的极友可能已经认识了龙光，因为他的“第二代”季凯婷，出生于1989年，是龙光地产董事长兼执行董事季海鹏的女儿，曾以最年轻的女性亿万富翁的名义被列入胡润的女性亿万富翁名单。

年轻的2014小姐上榜时只有25岁，身价80亿元。杠杆游戏模糊地记得是一种感觉。

然而，更值得注意的是，在最新年度报告发布后不到一周的时间里，龙光地产的高管们相继减持了股份。

公开报道显示，同一天，龙光地产董事长兼执行董事季海鹏减持328万股，其女儿兼非执行董事季凯婷减持51万股，公司高级副总裁兼执行董事肖旭减持112万股，公司首席执行官兼首席财务官减持104万股。这是为什么？

顺便提一下，4月7日，龙光房地产宣布，2020年1月至3月，集团股权合同销售额为158.6亿元，同比下降6.76%。股权合同的销售面积约为105.7万平方米。

2020年，龙光地产为自己设定了1100亿元的销售目标。根据这一数据，截至3月底，龙光地产已经完成了14.42%的年度销售目标。