自2017年底与九龙仓集团分离，并逐步减少在内地的房地产开发业务以来，九龙仓房地产一直在努力发展其主要业务，如商场、写字楼和酒店。

然而，令人遗憾的是，自去年以来，被称为香港“租赁承包商”的九龙仓并没有过上幸福的生活。

最近，九龙仓房地产有限公司宣布了利润预减公告，称根据董事会的初步估计，与此相比，2020年上半年可能出现亏损。于2019年同期，股东应占本集团溢利为69.89亿港元。

事实上，2019年，九龙仓的表现也不尽人意，其母公司净利润同比暴跌近80%。

“短期”似乎“不短”

2019年，香港经济经历了第一次滑铁卢。贸易、旅游、零售和消费都受到了影响。九龙仓地产公司，一家“免租金”公司，也不例外。

根据年报数据，2019年九龙仓地产全年收入和基本利润小幅下降3%，全年收入达到160.43亿港元。归属于母亲的净利润从2018年的180.27亿港元大幅降至39.28亿港元，同比下降78%

对此，九龙仓房地产表示，自去年年中以来，商业环境一直不确定。来香港旅游的游客数量和当地消费都大幅下降，导致商店收入和营业利润下降。租户的销售在过去几年表现良好，但去年没有动力，年销售额也下降了。

记者《国际金融报》阅读年度报告后了解到，在九龙仓房地产的所有业务中，酒店利润下降最为明显。

公告显示，集团位于广东道的三家酒店，即——马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店，均受到年中以来游客人数大幅下降的影响。结果，该公司的酒店业务收入下降17%，至15.07亿港元，营业利润下降76%，至6100万港元。

此外，投资性房地产公允价值的巨大损失也是导致九龙仓房地产2019年业绩大幅下滑的重要因素。公告显示，由于市场疲软，2018年的数字为80.65亿港元。独立估值师对投资物业的重估导致57.88亿港元亏损。

当时，九龙仓地产指出，2019年集团全年收入和基本利润略有下降，降幅为3%，这完全是由于上半年的良好利润表现和销售业绩。写字楼单位租金的增加可以稍微减轻商场租金下降的影响，但商场租金占总租金的60%以上。

"短期内很差，中期内可能很差，长期来看很好."在3月5日举行的年度业绩会议上，九龙仓董事长兼董事总经理吴总结了香港企业的经营现状。

然而，令人担忧的是，这种“短期遗憾”现在似乎并不短暂。

由于2020年的到来，九龙仓物业公司的经营困境似乎并没有得到改善。相反，受新皇冠肺炎疫情影响，预计2020年上半年将出现亏损。九龙仓地产表示。这主要是因为极端的市场条件不利于本集团的投资物业及酒店，并可能导致本集团投资物业及酒店未实现的重估亏损。

机构保持“降低”评级

然而，在九龙仓地产发布业绩亏损预警后，国际评级机构达摩和美国银行证券发布报告称，这“并不令人意外”。

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达摩表示，对2019年上半年的重估亏损并不感到意外，因为该公司在2019年下半年遭受了76亿元人民币的资产重估亏损，同期净亏损31亿元人民币。该银行估计，九龙仓房地产公司

与此同时，达摩指出，九龙仓房地产公司于8月20日公布中期业绩，并发布盈利预警，令市场担忧。该行担心，由于公共卫生事件，该公司可能面临空置率上升和租金重组下降的风险。

事实上，早在3月份九龙仓地产公布业绩时，它就包括了许多评级机构，如小莫、瑞银、高盛和里昂。两家公司都降低了目标价格，并将评级维持在“减持”和“中性”之间

例如，里昂在报告中表示，考虑到潜在利润下降、股息支付率不变以及资产价值风险增加(如重估亏损和股息)，该行维持了“卖出”投资评级，并将目标价格从最初的34.2港元下调至33.9港元。里昂预计零售租金将进一步下降，公司的利润将在未来几年面临压力，而管理层仍坚持65%的股息支付率政策，因此股息显然仍有下降的空间。由于借款成本高，将九龙仓地产2020年至2021年的盈利预测下调0.8%至0.9%。

然而，美国银行证券认为，新的皇冠流行病似乎在香港得到了控制，香港的零售氛围开始改善。预计社会距离限制将来可能会放宽。据估计，零售收租行业可能会受益。此外，估值已经处于低位，尽管全面复苏的道路仍然漫长。因此，该行重申其对九龙仓地产的“中性”投资评级和34港元的目标价格，认为市场已经反映出该公司将记录投资地产的重估亏损。

长远来说，吴天海认为香港未来的营商环境是“可爱的”。他相信香港仍然是一个能够吸引世界各地消费者的地方。香港游客将来会恢复健康。虽然反弹的速度是不可预测的，我相信在反弹之后，它可以回到以前的水平甚至更高。九龙仓库有实力渡过难关。