记者|吴波
在借壳上市的第五年，河南正商实业有限公司的收益飙升了13倍。这家自称连续8年成为郑州最大市场的房地产公司，将在2019年实现良好增长。
正商实业(00185.HK)最近披露的2019年业绩报告显示，公司收入为88.87亿元，较2018年增长约1378%。净利润为22.86亿元，同比增长约731%。
其他利润指标也有所上升。期末，正商实业所有者应占利润为11.52亿元，较2018年增长约37.42%。净利润为13.0%，比2018年的4.7%上升了8.3个百分点。
正商集团官方网站显示，2019年正商地产销售额为518.7亿元，销售面积为448.4万平方米，销售额和销售面积连续八年位居郑州第一。
正商实业于2015年从郑恒国际借用其名称后，由母公司正商集团更名。根据借壳的相关规定，正商集团不能一次性注入全部房地产资产，近年来一直在逐步注入资产。
财务报告中未提及正商实业2019年收入大幅增长是否受到正商集团资产注入的影响。据解释，“这是由于2019年第四季度一些新完成的房地产开发项目的交付，导致本集团结转的建筑面积大幅增加。”
2018年是正商实业借壳上市的第四年，也是公司扩张战略的第二年。然而，正商实业的收入只有6亿元，毛利为2.75亿元。原因是正商实业2018年没有交付任何新竣工的房地产开发项目，仅结转了4.3万平方米的可用/租赁建筑面积。
过去两年多来，自2015年借壳上市以来，正商实业的财务数据波动很大。
根据财务报告，正商实业2017年的收入为12.72亿港元，比2016年增长1498%。收入大幅增长，但净利润较2016年减少5670.2万港元，至1.52亿港元。正商实业解释说，这一下降是由于其房地产开发业务自2015年以来的扩张。
尽管正商实业去年的盈利大幅增长，但其负债也有所增加。根据2019年的财务报告，其总负债增加了约98亿至482亿元，其中非流动负债为348亿元。
正商实业的贷款总额也从2018年的257.5亿元增加到约286.8亿元，其中“一年内偿还或按需偿还”的短期债务从2018年的170亿元减少到2019年的154亿元。
借款将在2019年得到控制，短期债务将会减少，这可能是因为正商实业的“附属公司贷款”。
据界面新闻报道，正商实业的年报显示，2019年有一笔关联公司贷款，金额达到74.9亿元，而2018年为12.8亿元。值得注意的是，这笔贷款是无息和无担保的。2018年支付的利息仅为646，000英镑，2019年将直接无息。
这直接降低了正商实业的融资利率。除上述无息贷款外，正商实业固定利率债券年利率为8%，固定利率优先票据年利率为12.8%，银行及其他贷款年利率为4.568%-9.975%。
正商实业在其财务报告中写道:“本集团与河南正商房地产有限公司(“正商房地产”，最终由黄女士控制的公司)签署了一份贷款协议，根据该协议，正商房地产将提供无担保贷款。这些金额是无担保的、无息的，应要求偿还。这些付款被归类为流动负债，因为房地产开发商有权要求立即还款。”
据众目睽睽之下，河南正商房地产有限公司为永川环球，其法人、股东等具体情况不详。然而，相关法人及相关子公司的股东均涉及企业所有者张靖国及其女儿张慧琦。
财务报告中提到的黄女士是女士，她是的妻子。这一点在2014年正商国际上市的招股说明书中有所体现。
换句话说，正商房地产是一个整体
张靖国，正商集团创始人，河南人。他于1962年出生于南阳邓州。17岁时，他被郑州大学物理系录取，主修无线电。大学毕业后，他被分配到河南省轻工业厅工作，并于1995年开始创业。
1998年，张靖国正式成立了正商房地产公司，该公司在郑州的房地产市场逐步扩大。
除房地产业务外，张靖国领导的正商集团还将业务拓展到多个领域，自称是“一个集房地产开发、物业管理、工程建设、酒店管理、医院管理、精细化工、环保、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团”业务领域也从中国扩展到美国、新加坡、印度尼西亚和其他地方。
业务多元化，加上张靖国的资本运营，正商集团已经持有多家香港上市公司的a股和美股。
2015年，正商集团以7.31亿港元收购香港恒辉股份，并借壳上市，随后更名为正商实业。2016年，GMRE将在纽约证券交易所上市。2018年，浙江赞宇科技(002637。深圳证券交易所上市公司深证(SZ)进入市场。今年，其房地产公司兴业五莲在香港证券交易所上市。同时，它还持有郑州银行股份(06196。香港，002936。深圳)，这是其第三大股东。
GMRE的全称是全球医疗集团。
据介绍，GMRE与美国医生集团协会、大型国家连锁医院、大型国家门诊企业以及一些国家医院的建筑商和开发商合作，重点从美国主要城市的领先医疗和护理运营商那里获得核心医疗和护理设施，并通过这些专门的医疗设施形成医疗房地产投资组合，用于治疗高度急性疾病。
在正商实业的财务报告中，GMRE的收益非常小，2019年不到6000万元。
赞宇科技的主要业务是从事日用化工和表面活性剂领域的研发和生产，同时也发展环保业务。根据业绩公告，公司2019年实现收入64.69亿元，净利润3.65亿元。
兴业银行的规模也较小，2019年的收入仅为1.84亿元，归属于母公司所有者的利润约为4450万元(不包括上市费)。然而，郑州银行2019年实现收入134.87亿元，净利润33.73亿元。
这些上市平台拓宽了正商集团的融资渠道，并有资金流动的空间。然而，在接受了附属公司的注资后，正商实业今年的现金流得到了预警。
今年年初，穆迪将正商集团及其正商行业的评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商B1家族评级和正商行业对高级无担保债券的B2债务评级。
穆迪认为，该公司合同销售额的现金收款率从2018年的72%降至今年的60%-65%。如果这种情况在未来6-12个月持续下去，公司的流动性可能会减弱，从而限制公司的增长率，并削弱未来6-12个月的财务指标。
2017年，正商实业开始实施扩张战略，并扩大了土壤储备。2019年，正商实业收购了10块新土地，总面积为46万平方米，预计总建筑面积为113万平方米。截至2019年底，可售/可出租建筑面积约为404万平方米，预计规划总建筑面积约为286万平方米。
穆迪估计，正商实业的土地储备只能支撑正商集团不到两年的房地产开发和销售。随着2020年扩张战略的继续推进，债务也将上升。
