作者:时代财经·童杰
宝龙房地产业绩发布会
2019对于许多住宅企业来说是“不利的一年”。资金紧张和增长缓慢正在考验大大小小的房地产企业。然而，即使“水阻力”的力量更大，市场上总有“幸运”的人能够突破目前的局面。宝龙地产就是其中之一。
3月10日，宝龙地产发布了过去一年的成绩单，这也是宝龙地产上市以来的第十张全码成绩单。年报显示，2019年，公司营业收入260.42亿元，同比增长32.9%。净利润60.2亿元，同比增长65%。母亲的核心利润为26.8亿元，同比增长45.3%。
收入和利润增长的结果让高管们无法掩饰他们的喜悦。为了与投资者分享业绩，宝龙地产决定支付高额股息。在业绩发布会上，宝龙地产高管宣布，他们建议宣布全年每股股息总额为36港元，10年期特别股息为4港元，较去年同期增长33%。
根据去年的表现，宝龙地产总裁许表示，今年他会更加努力，承诺达到750亿元。“最初的目标是800亿元。考虑到疫情的影响，保守估计下降了50亿元。我们将确保未来几年的复合增长率超过25%。”
亮点年:业绩增长近50%
2019年是宝龙地产登陆香港股市的第10年。在这特殊而重要的一年，宝龙地产迎来了它的辉煌时刻。成功突破500亿元大关，销售额同比增长47.1%，达到603.5亿元。与此同时，宝龙地产在凯瑞百强住宅企业名单中上升7位，至第57位。
在去年房地产企业销售增长率普遍放缓的情况下，宝龙地产业绩增长近50%的案例并不多见。背后的原因与宝龙地产在长三角的长期地位和坚持高营业额密切相关。
据报道，长期以来，宝龙地产对住宅项目采用“369”高成交量开发模式，即“3个月内开工，6个月内开业，9个月内现金回报”。据肯德里克研究公司称，这样的策略可以有效提高宝龙地产的开发效率，加快项目周转和去资本化，进一步提高其运营大市场的能力。
更重要的是，早在2013年，宝龙地产就正式提出了“以上海为中心，深度培育长三角”的发展战略。宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明顺也指出，长江三角洲是中国经济最具活力的地区，也是城市化水平最高的地区。随着长三角一体化战略的推进，长三角地区城市间的联动发展和开放融合越来越紧密，优质的土地储备也将成为宝龙未来业绩和发展的巨大推动力。
近几年来，宝龙地产将大部分精力投入到长三角地区，积极补充长三角地区的土地储备。截至2019年底，宝龙地产2973万平方米土地储备总量的73.2%集中在长三角地区，销售价值约为2626亿元。
长三角地区的布局对宝龙地产业绩的快速增长起到了重要的支撑作用。从2019年的销售分布来看，长三角地区的销售业绩占其总业绩的84.9%。
值得一提的是，除了长江三角洲，宝龙地产将在2019年增加一条新的轨道——大湾区。去年11月，宝龙地产正式将珠海作为大湾区的起点，相继收购了两处优质商住用地，并与珠海市人民政府达成战略合作框架协议，开启了“双引擎”发展的新篇章。
宝龙地产对大湾区充满期待。春节前，宝龙地产刚刚成立了广多
“前进需要一个过程。在我们成立广东分公司后，我们努力扩大业务。最近，我们的珠海、中山、佛山和广州四个城市都有明确的项目谈判意向。大湾区的布局是今年的重点，也是一个取得突破的机会。虽然有困难，但我们会尽力而为。”
净负债比率下降20.4个百分点
在日益集中的竞争市场中，业绩增长不能放松，但比业绩更重要的是财务安全和稳定。毕竟，只有在资金安全的情况下，房地产企业才有资金在前线“战斗”。
在过去的几年里，宝龙地产的债务因为其业务的扩张而增加，这曾经令外界担忧。然而，2019年，宝龙地产进行了有意识的财务优化。现在，当谈到宝龙地产的状况时，许方化用了“舒适”和“潇洒”两个字。
年报披露，2019年宝龙地产的净负债率约为81.2%，同比大幅下降20.4个百分点，低于50强房地产企业99.89%的平均水平。
关于负债率的下降，宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明顺说有四个原因。首先，去年年底，商业地产被剥离，并成功上市。其次，宝龙地产的配股增加了资本。第三，销售利润进一步增加。第四，去年的还款率比上年增长了5%。
韩毅智库在其研究论文中指出，宝龙净负债率下降的主要原因是2019年货币资金大幅增加。2019年，宝龙地产货币资金达到236.7亿元，同比增长50%，货币资金增长主要与“折价”配股和宝龙商业分拆上市有关。
2019年10月14日，宝龙地产以“先旧后新”的方式卖出1.466亿股新股，净收益7亿元。2019年12月30日，宝龙商业在香港证券交易所登陆。此次公开募股获得了53.24倍的超额认购，首日上市价格为10.05港元，较发行价9.5港元上涨5.89%。
通过股权交易和上市平台，宝龙地产的现金流大幅提升。截至2019年底，公司账面现金、现金等价物和限制现金总计236.7亿元，较2018年增长50%。宝龙地产高管直言不讳地表示，“2019年应该是宝龙地产最富有的一年。”
现金流改善的同时，宝龙地产的债务结构也有所改善。2019年，宝龙地产将信托融资比例从2018年同期的8.3%降至3.9%。从债务结构来看，截至2019年底，负债552.63亿元，其中27.7%的贷款在一年内到期。一至两年的还本付息额相对较大，占32.8%，二至五年占28.7%，五年以上占10.8%。
Kerri的研究人员认为，宝龙地产的短期债务目前已经得到控制，在资金方面仍有很大的操作空间。
2020年业务加速
与宝龙地产相比，去年刚刚上市的宝龙仍然是一只香港股票“新兵”。3月10日，该公司还向媒体介绍了其首份年度报告。
总体而言，宝龙业务去年也表现不错。2019年，宝龙商业完成了上海宝龙杨宝龙广场、宁波鄞州宝龙广场、杭州临安宝龙广场等六个购物中心的开业。到年底，共举办和管理了42个商业广场，管理了3个轻资产项目。
其持股规模的增长反映在业绩上。去年，该公司实现收入约16.21亿元，同比增长约35%。利润约为1.79亿元，同比增长34%。其中，商业经营管理服务收入约13.35亿元，同比增长36.3%。住宅物业管理服务收入约2.85亿元，同比增长29.2%。
许认为，宝龙业务的上市对整个业务集团来说是一个重要的机遇，对整个业务集团的发展目标、稳定性和信心起到了很大的支撑作用。他相信今年和明年将是宝龙业务的丰收年。
按照计划，宝龙业务将以平均10年以上的速度扩张
然而，外界最担心的是疫情的影响。在业绩会议上，宝龙商业执行董事兼首席执行官张云峰毫不犹豫地表示，2月份宝龙商业停车场的交通量下降了约80%。许进一步透露，疫情确实打击了商业地产，疫情期间销售基本为零。
尽管如此，许芳华仍然乐观。他预计再过两周，购物中心的消费能力将完全恢复。“最近，宝龙地产在华南和华中的商业广场的开工率基本在70%以上，而在华北则在60%以上，平均开工率在70%左右，消费力逐渐恢复到40%左右。”
