图片来源:图冲网

如果没有去年第一个跨境银团贷款协议的限制，熔鑫中国(以下简称“熔鑫”)将在其年度报告中披露每股0.6港元以上的股息标准。这是荣信上市以来的第二次分红，但每股收益较一年前增长了64%。

荣欣的慷慨并非没有道理。经过去年的调整，这家总部位于福建的房地产企业正在转型，因此一些投资者对荣鑫的年报发表了评论:“这是典型的内部房地产业绩:利润大幅增长、低负债率和高股息”。

过去一年，荣鑫的收入为514.63亿元，同比增长49.75%。净利润58.94亿元，同比增长69.78%。随着结转速度的加快，其毛利和净利润继续增长。2019年净利润124.75亿元，同比增长54.68%。剔除并购影响后，毛利率达到28%，净利率为11%，比上年有所提高。

由于荣鑫在第一阶段的全国发行中赢得了大量高价土地，一度被贴上激进的标签，在最糟糕的情况下，其净负债率达到了1600%。也正是由于杠杆的增加，融信的规模从2015年的119亿元迅速扩大到2018年的1219亿元。

然而，高杠杆在很大程度上意味着高风险。在2018年第一次进入1000亿营之后，荣信董事会主席欧宗红定下了稳定的基调。快速的规模增长不再是它的第一核心需求。它需要在财务、产品、成本和管理方面找到突破，以完成内部重塑。

“减债”已成为荣鑫的重中之重。在2019年的业绩会议上，荣鑫执行董事曾闫飞向投资者提出了到2019年底将净负债率降至70%-90%的目标指引。根据年报披露的数据，荣欣的承诺终于实现了。

截至2019年底，荣信的净负债率为70%，比2018年同期下降了35个百分点。库存现金和银行存款余额达到343.09亿元，同比增长37.26%。现金短期负债比率为1.83倍，比2018年同期增长0.82倍。短期偿债压力较小。曾闫飞在3月24日的业绩交流会上透露，融信今年的财务目标与2019年相同，净负债率仍控制在70%-90%。

杠杆率下降的另一面是熔鑫中国增速放缓。2019年，其销售额达到1413亿元，同比增长15.9%，远低于过去几年的复合增长率。

稳健的发展战略也让荣信在过去一年的投资中保持了克制。时代财经了解到，2019年融信通过招标、拍卖、一、二级联动等多种渠道获得46个新项目，平均征地溢价9%，平均征地成本6648元/m2，其中一、二级占92%。

融信执行董事、总裁俞表示，一、二级土地收购是融信收购土地和仓储的重要方式之一。截至2019年底，共涉及一、二级联动项目4个，分布在郑州和太原，预计总建筑面积976万平方米。目前已确认建筑面积426万平方米，待确认面积550万平方米。

对于今年的征地计划，欧宗红表示，他将尽最大努力，将销售收入的30%-50%用于征地。“如果土地市场降温，我们会拿更多，你会拿更少。我们主要着眼于利润和内部收益率，不会刻意追求太多，尤其是在市场不确定性加大的情况下。”

截至2019年底，融信总土地储备面积为2696万平方米，其中80%位于一线和二线城市，土地价格比率为31%。俞李娟透露，从荣信目前的土壤储量来看，未来三年它可以保持10%-12%的增长。

事实上，荣欣在从快速成长阶段向稳定发展阶段过渡后，组织结构也在不断优化。2019年，荣鑫调整了原有的“4 1”事业部结构，将四个事业部划分为九个区域公司，包括福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司等。并与原西南地区公司合并形成十个地区集团和公司。

这符合新的发展阶段的需要。当战略方针回归稳定时，荣欣需要更加注重对区域产品、开发和销售的控制，而二级管理结构可以加强总部对区域的控制。同时，精简组织结构可以看作是降低管理成本的一种手段，可以在一定程度上提高利润水平。

荣欣对今年的市场趋势仍持谨慎态度。欧宗红表示，受疫情影响，今年房地产市场将先降后升，但一线和二线、三线和四线城市之间存在差异。“第一级和第二级今年不会有什么影响。如果整个经济下滑，国家可能会放松贷款限额、购买限额和价格限额，这对一级和二级城市来说可能是好事，但对三级、四级和五级城市来说，压力在后期会更大。从最近的土地市场可以看出，杭州和苏州的一级和二级土地拍卖非常火爆，而三级和五级土地市场相对冷淡。”

荣鑫今年的整体价值计划是2200亿元，预计年恶化率为70%。根据这一计算，荣鑫今年将达到1500亿元。