1996年，以“体育地产”概念打造的广州奥林匹克花园问世，标志着中国奥林匹克花园正式启航。20多年来，中国奥林匹克公园一直在实践“奥林匹克”精神，不断超越自己。

2019年，中国奥林匹克公园(03883.HK)的房地产销售额首次突破1000亿元，同比增长29%，达到1180亿元，位列全国销售额前30名。今年，公司管理层将其销售目标提高到1320亿元。

近年来，中国奥林匹克公园的三大国际评级机构一致看好它。公司融资的平均利率保持稳定并呈下降趋势。今年2月发行的国内企业债券和海外优先债券的利率既创新又低。该公司手头的现金足以支付短期贷款，而且经营稳定。

合同销售额突破1000亿美元

3月24日晚，中国奥林匹克公园发布了2019年业绩报告。2019年全年，公司合同销售额达到1186亿元，超过全年1140亿元和去年同期912.8亿元的目标，同比增长约29%，成为全国前30名销售者之一。从2016年到2019年，合同销售额的复合增长率高达66%，高于行业平均水平。

截至2019年12月31日，公司已签订约1705亿元的未经确认的合同销售额，该销售额将在未来2年内逐步得到确认，从而确保强劲的盈利能力。

3月25日下午，中国奥林匹克公园举行了2019年表演大会。该公司管理层表示，今年的合同销售额增长目标是12%，即1320亿元。

中国奥林匹克公园首席财务官陈志斌表示，今年的土地购买预算仍不会超过年销售额的1/3，略高于400亿元，并将根据实际销售情况进行动态调整，但不会超过底线。

2019年，中国奥林匹克公园的运营将保持稳定。同期，中国奥林匹克公园营业收入为505.3亿元，比去年同期的310.1亿元增长63%。房地产开发收入、经营酒店/物业管理和销售商品的其他收入以及房地产投资收入分别占95.2%、4.3%和0.5%。

其中，房地产开发销售收入约为480.9亿元，较2018年的297.4亿元增长61.7%。交付物业总建筑面积增加57.9%，至521万平方米；平均售价从每平方米9007元上涨到2018年的9227元。

中国奥林匹克公园的毛利率也相对较高。2019年，公司毛利为150.2亿元，较2018年的96.3亿元增长56%，毛利率为29.7%。据报道，行业毛利率普遍保持在25%，公司毛利率处于较高水平。

野村证券发布报告称，中国奥林匹克公园的核心净利润去年增长60%，至41.22亿元，符合该银行的预期。管理层设定了今年1320亿元的销售目标。奥林匹克公园的目标价格将保持在14.45港元，“购买”评级将保持不变。

良好的盈利状况保证了中国奥林匹克公园的高回报。董事会建议于截至2019年12月31日止年度向本公司股东派发每股普通股55美分(相当于60.1港元)，建议末期股息总额约为14.8亿港元(相当于16.2亿港元)。

来自全国大海湾地区的辐射

粤、港、澳、海湾地区一直是中国奥林匹克公园布局的核心，也是国家发展的重要后方。

根据业绩报告，广东、四川和浙江的销售额排名第一，分别为332.6亿元、107.2亿元和104.4亿元，分别占总销售额的28.2%、9.1%和8.8%。

在广东、香港、澳门和海湾地区深度培育的基础上，中国奥林匹克公园位于华南、中西部核心区、华东和环渤海地区。它已经从一个区域性的住宅企业发展成为一个全国性的住宅企业。到2020年，区域公司将作为据点，不断深化其所在的城市群，以提高其竞争力

其中，华南(不含港澳)大湾区总建筑面积882.1万平方米，总价值1024亿元。广东(大湾区、梅州、清远等除外。)总建筑面积576.4万平方米，总价值461亿元。

2019年，中国奥林匹克公园将新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增销售价值约1861亿元。这将确保合理的土地成本和稳定的利润率，并有助于应对市场波动。

短期债务偿还压力很小

截至2019年底，中国奥林匹克公园的银行和其他借款约为689.6亿元，优先票据和公司债券约为268亿元。其中，一年内需偿还418.7亿元。2019年，该公司手头现金约为680.6亿元，较2018年的396.2亿元增长71.8%，足以支付短期贷款。

2020年第一季度，约96亿元短期贷款得到偿还和展期，进一步缓解短期债务压力，短期贷款占比降至33%。

此外，公司短期和长期贷款授信额度约1840亿元，其中约646.7亿元尚未使用，可满足公司日常经营需要。

2019年，该公司率先开放亚洲美元债券市场，并重启三年期美元债券在国内市场的公开发行。它向新加坡主权基金发行私募股权美元债券。通过公开发行和私募发行14.5亿美元的优先股，成功发行了6.8%的四年期15亿元人民币的国内公司债券。

2016年至2019年，公司融资平均利率分别为8.1%、7.2%、7.4%和7.5%，保持稳定。2020年2月，公司成功发行25.4亿元人民币5年期5.5%境内企业债券和1.88亿美元3.65日4.8%境外优先票据，境内外融资成本创新且较低。

东方金城房地产业高级分析师谢瑞对《投资者网》表示，从发债成本来看，自2月份以来，房地产公司发行的海外债券的票面利率较上年同期大幅下降。综合融资成本约为7.32%，同比下降72个基点。大多数房地产公司海外债券的融资成本较去年有所下降。一方面，融资成本的下降受到全球“降息”趋势的推动，这增加了中资美元债券的吸引力。另一方面，国内住房企业发行债券的短期趋势显著，期限结构的变化也在一定程度上压低了整体融资成本。

值得注意的是，中国奥林匹克公园的海外项目均由当地银行支持，年利率在3%至5.5%之间，这为当地银行和金融机构充分开辟了融资渠道。例如，悉尼项目由四大当地银行提供土地购买和开发贷款，即澳大利亚联邦银行、西太平洋银行、ANZ银行和澳大利亚国家银行。

业内人士表示，住宅企业融资成本的核心因素是信用风险的综合评估。从2016年到2019年，惠誉和穆迪三大国际评级机构相继上调了中国奥林匹克公园的信用评级和展望。前景是积极的。此外，该公司获得了联合国际的长期国际发行人评级“BB”，并被联合信贷提升为中国最高信用评级“AAA”。(由思维金融和经济学产生)