作者:时代财经张文

大发房地产业绩会议

拥抱资本市场对大发地产的影响是显而易见的。其在上市第二年交付的“成绩单”已经揭示了一个清晰的信号——规模、利润和杠杆可以平衡。

2019年，大发地产规模继续扩大，年合同销售额达到210亿元，同比增长68%。收入73.98亿元，同比增长24%。净利润约为6.01亿元，增长23%。

在增加收入和利润的同时，大发地产的净资产负债率在2018年的基础上下降了29个百分点，至78%，其现金短期负债比率也从2018年的1.0倍上升至1.4倍。

大发地产首席运营官、高级副总裁冷俊峰在3月31日的业绩会议上透露，由于疫情，大发地产希望今年销售额保持15%的增长，全年销售额为430亿元。“我们将恶化率设定在65%左右，并对全年目标的实现充满信心。”

三年复合增长率达到126%

在过去的一年里，住房企业经历了一段困难时期。无论是龙头住宅企业还是中小住宅企业，都面临着一个集体摊点。根据凯瑞研究所的数据，2019年100强住宅企业的累计股权销售同比增长6.5%，远低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。

大发房地产是为数不多的保持高增长的房地产公司之一。2019年，大发地产成功进入一个200亿英镑的俱乐部，增长率为68%，合同销售面积同比增长97%。从2017年到2019年，大发房地产合同销售额的复合增长率高达126%。

大发地产的销售主要面向长三角市场，该市场已经培育了很长时间，93.3%的销售贡献在该地区。如果按城市级别划分，一线城市和新建一线城市、二线城市和强势三线城市的销售比例分别为64.4%、12.7%和22.9%。

加快土地投资和建立大规模运营控制体系是大发地产加快发展的基础。在锚定大型航道后，大发地产明确表示，将以长江三角洲为主战场，辐射成渝、环渤海、中西部、海湾五大城市群，战略上重点关注其他发展潜力大的重点城市。

这极大地丰富了大发地产的“粮仓”。仅2019年，大发地产已进入杭州、郑州、台州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁，共收购土地25块。新增土地储备价值超过400亿元，在凯瑞发布的2019年1-12月住宅企业新增价值排行榜中排名第62位。

截至2019年底，大发地产土地储备总建筑面积超过500万平方米，土地储备总价值超过700亿元，占长三角的88%，为未来发展需求打下良好基础。此外，土地成本合理，有利于促进后续利润增长。

大型运行控制系统是大发地产优质均衡发展的保证。根据时代财经的理解，该体系是以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线，实现自有资金高回报、现金流快速周转的战略目标。通过以财务管理为导向的管理路线和对现金流、利润率等关键要素的管理，可以实现快速高效的运营，提高资金使用效率，抵御管理风险。在大规模运营控制系统下，大发地产的盈利能力得到了保证。

2019年，大发房地产的毛利率和净利率分别为22.9%和8.1%，保持相对稳定的水平。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊透露，公司预计在未来1至2年内毛利率水平将保持在20%至25%之间，这也符合公司快速稳定的发展战略。

在不确定性中寻找确定性

2019年，全国房地产销售额将接近16万亿元。就在每个人都在讨论何时达到上限的时候，一场突如其来的流行病将给全球经济蒙上阴影。房地产市场将会很好

但是，大发地产的大规模发展方向不会改变，仍然希望在2020年实现15%的规模增长。冷俊峰透露，对这一增长目标的信心来自两个方面。首先，最近客户访问的增加，以每周50%的速度增长，正在恢复客户的信心。另一方面，大发地产的年销售额约为430亿元。

大发首席执行官兼执行董事廖鲁江指出，在不确定性中寻找确定性是大发今年的战略。他认为，不炒房的政策将继续下去，每年的投资安排必须在这一政策的指导下进行。

“可以肯定的是，优秀的公司可以通过自己的努力获得发展机会。我们不仅希望保持稳定，还希望保持良好的发展趋势。基于这一目标，首先，我们的投资战略仍然是“15 x”，深度培育长三角中心城市和周边城市群，并在五个开发区进行纵向和横向扩张；第二，我们不会轻率地前进、激进或夺取地球之王。总的来说，我们的投资预算将控制在权益的50%，并将根据市场、土地供应和国家政策动态平衡。”

应对不可控因素的最安全方法是保持足够的现金储备和低杠杆。自2018年上市以来，大发地产已将财务改善作为一项重要任务。截至2019年底，大发房地产的现金持有量增加了117%，达到46.94亿元，现金短缺负债比率增加到1.4倍，净负债比率下降到78%。

罗俊透露，过去一年，大发地产采取了三项措施来减少债务:一是大幅提高了催收效率，将催收账龄管理作为公司催收管理的核心重点，通过催收账龄管理提高了催收效率，压缩了催收时间，加快了公司经营现金流入；第二，公司将在2019年与其合作伙伴合作，减少项目股东的投资，并引入合作伙伴以降低财务风险。第三，严格控制投资和还款比例，并在此过程中进行动态调整。

事实上，在融资渠道多元化上市后，大发地产的债务结构不断优化，一年内到期债务占36%，债务类型主要是开发性贷款、优先票据和经营性贷款。信托和资产管理贷款的比例从2018年的55%降至21%。

随着经营效率的提高和金融结构的优化，大发地产在整个周期内都在构筑一个强大的肌理。房地产公司也将继续书写持续良好稳定发展的篇章。