在过去的两年里，海南多次表示将“摆脱对房地产的依赖”。调控政策不断收紧。海南房地产市场的逻辑也发生了变化。

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作者：时代财经 刘新歌

4月13日是海南宣布建设自由贸易试验区两周年，今年也是海南自由贸易港开放的一年。这一天，海南的自由贸易港口建设项目开始并签署。

然而，在海南自由贸易区成立两周年之际，并没有宣布更多的政策，这给深受海南全球限购影响的房地产业人士留下了深刻的印象。

“我们最初预计房地产监管会有点‘稳定和宽松’，但现在是‘稳定和严格’。此外，随着自由贸易港的建设，预计人才政策也将大大放宽，但迄今没有太大变化。”郑林(化名)是一家排名前60的房地产企业海南项目的营销主管，他告诉时代财经。

两年前的4月22日，海南一夜之间出台了全球限购政策，楼市“一夜之间进入寒冬”在过去的两年里，海南多次表示将“摆脱对房地产的依赖”。调控政策不断收紧。海南房地产市场的逻辑也发生了变化。

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商品房销售额腰斩

“从2016年底到2018年初，海南的房屋基本上被洗劫一空。许多海外客户打电话来询问。当他们听说有一所房子在出售时，他们立即转移了他们的钱，并下定了决心。他们甚至从未见过房子。”在海口做了9年房地产经纪人的王龙(化名)被召回时代财经。

海南最后一轮房地产繁荣始于2016年。作为今年五大经济任务之一，房地产市场的“去库存化”带动了全国各城市的房价一个接一个的上涨，海南的房价也在这一轮上涨浪潮中从持平上升到大幅上涨。

“2016年之前，海口市中心的房价只有8000多英镑，但很少有人买它。一些小开发商甚至付不起工资。到2016年底，房价将飙升至1万多套，甚至2万套，但新建筑一出来就会被抢购一空。”王龙说道。

这种兴奋在2018年4月底突然结束。继4月16日宣布打击恶意炒作和哄抬物价之后，海南于4月22日宣布在原有限购政策的基础上实施全球限购，使占海外买家近80%的海南房地产市场进入速冻模式，王龙门店的业务量也大幅下降。

“政策出台后，房地产市场一度低迷。在最佳时间之前一天可以卖出20套；该政策出台后，即使是在业务处于巅峰时，能够卖出5台已经很不错了。”

海南的房地产市场政策也为自由贸易区和自由贸易港的建设铺平了道路。在海南经济发展的过程中，房地产一直处于领先地位。在海南省建设初期和国际旅游岛建设初期，海南都曾是房地产投资的热点。

全球采购限制阻止了外国投机者的攻击。海南省政府一再声明，它“坚决不能成为一个房地产加工厂”。尽管这项政策比中国其他省市的政策更严格，但海南对房地产的严格控制仍在进行中。

2020年3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅下发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，提出发展舒适商品房，实行限制本地居民购买多套住房的政策和现有商品房销售制度。海南也成为第一个出售现有房屋的省份，进一步提高了2005年房屋企业的销售门槛

但在此之前，修补楼市政策和打击楼市激进行为的行动仍在继续。2018年5月20日，海南省商务厅厅长吕勇透露，为了降低经济对房地产的依赖，海南省总部不认可房地产企业。同年12月19日，海南省住房和建设厅发布文件，禁止岛外居民通过缴纳社会保障税或个人所得税进行欺诈和购房。2019年5月初，包括海南省住房和建设厅在内的6个部门明确要求“严禁以在农村为村民建住宅为名变相开发房地产”。

在严格控制下，海南的房地产业趋于理性。2018年，海南房地产开发投资同比下降16.5%，全省商品房销售面积同比下降37.5%，销售额同比下降23.2%。2019年，各项数据继续下降，房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积同比下降42.1%，销售额同比下降38.8%。与2017年相比，销售额减少了一半。

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然而，从海南省商品房的销售量和销售面积来看，海南的房价仍在稳步上涨。2017年，海南省商品房平均价格为11837元/平方米。到2019年，这个数字已经达到15386元/平方米。

去“住宅”后，产城是主赛道

海南的“热”曾让房地产企业趋之若鹜。2017年，海南十亿市场俱乐部从2个扩大到6个，住房企业的最高销售额攀升至274亿。华夏幸福、徐汇、太和、华侨城等一批房企高调宣布进入海南。

在海南，“壮士断腕”的两年也是房地产企业收缩投资甚至退出的两年。2019年10月，融创调整了组织结构，合并了孙宏斌特别看重的第八家区域公司海南和广深区域，形成新的华南区域。

泰和早在2018年下半年就告别了海南。2017年2月，泰和通过广州和深圳正式进入海南市场，但一年多后没有任何进展。在泰和公司2018年半年度报告中，泰和海南公司没有提供任何土地储备和在建或出售的项目。据界面新闻报道，太和原本想在澄迈建一套酒店式公寓，但由于海南全球限购，该计划未能实施。

对房地产市场更严格的监管将首当其冲地受到对海南房地产企业的冲击，这些企业的库存很大。2019年，由于海南高利润项目清水湾的贡献减少，雅库特的毛利率同比下降25.6%，整体毛利率同比下降13.4%。另一方面，2019年富力地产在海南地区的合同销售额较2018年下降27%，至43.36亿元。

海南金城咨询中心总经理陈明辉在接受时代财经采访时表示，传统住宅企业在海南没有大规模发展的机会。“房地产监管不应再收紧。所有可以收紧的都已经收紧了。从短期来看，市场没有很好的机会。长远来说，主要是自由贸易港的未来发展，以及工业机会带来的人流、物流和资金流。」

在去国有化背景下，海南的住宅企业迫切需要加快转型。“去年出售的土地基本上是人才房或城市项目。将来，海南的纯房地产项目会越来越少，更多的项目会流向生产城市。”郑林告诉时代财经。

不仅是住宅企业需要做出改变。作为海南当地的中介，海南金城开始加大产业研究力度。海南金城董事长王璐认为，在自由贸易港初期，生产城市是主要的轨道。“海南在‘去定居’后已经进入了建设生产城市的阶段，原有的咨询专家应该增加生产城市的知识储备。”

从陆地的尽头也可以看出端倪。2019年，海南出售的土地数量自2015年以来首次增加，共出售土地753万平方米

房地产公司也在秘密储备粮食和饲料用于未来发展。根据乐居的数据，龙湖以26.233亿英镑赢得了2019年榜单的前10名。2019年，仅在海口，龙湖就将赢得三块总面积约为14.33公顷的土地。这三块地都是零售商业用地。龙湖将于2020年建成海口时代天街项目，也是海南省的重点项目之一。