哪里有力量，哪里就有话题流。

前“华南五虎”在热门搜索术语中度过了一个不确定的2019年，如“延期征地”和“全国营销”。尽管有各种传言，全年营业额和净利率分别增长了18%和16%。

2020年，现金流仍然是一个不可分割的焦点。从暂停土地收购计划到持续发展的网上推广，富力正在寻求进一步的收支平衡。

全民营销促去化

年报显示，公司实现营业额908.1亿元，净利润100.9亿元，增长率分别为18%和16%。全年销售收入和销售面积稳步增长，股权合同销售总额达到1382亿元，同比增长5%。销售面积约1255万平方米，同比增长23%。在销售额中，房地产销售额为796.9亿元，房地产投资、酒店经营及其他收入为111.2亿元，分别增长20%和6%。

受全球市场波动和新流行疾病的影响，富力今年设定了更为谨慎的业绩目标。2020年，富力挂靠1520亿元，仅增长10%。根据富力今年2700亿元的预计销售额，只有56.3%的销售额将被淘汰。

在李思廉看来，富力今年的销售目标是合理的。“由于疫情的突然爆发，第一季度的基本凉菜(房地产)在3月份开始恢复正常。”他预测，房价将继续稳步发展，大多数城市将优先考虑稳定。目前，疫情得到控制。2003年非典过后，经济迅速反弹。在全球基金没有立足之地的背景下，中国仍然是安全的。

对未来市场的乐观情绪无助于富力出售房屋。积极销售商品是富力去工业化的核心。

为了抵消疫情的影响，富力今年推出了一项前所未有的促销活动。从2月15日开始，富力推出网上售房，优惠措施包括无理由退房、差价补偿和参观奖励。与此同时，全国营销又开始了。在富力方浩应用中，每次用户推荐新客户，第一次访问奖励100元，最高奖励500元。如果推广他人完成购买的奖励，现金1万元和1%的佣金作为奖励。

锋面新闻在其年度报告中了解到，在网上销售启动后的7天内，富力已经销售了近1万套，货运面积近100万平方米。富力表示，今年将继续通过富力方浩促进销售，以提高业绩和降低营销成本。

重回旧改战场

自去年年中李思廉写的《原则上暂停征地》出台以来，富力对土地市场的投资备受市场关注。

2019年，富力新增股权销售面积约939万平方米，共38块土地。与此同时，2019年，富拉地产的销售额约为244亿元，占销售额的18%。

截至2019年12月，富力的土地储备权益可出售面积约5800万平方米。富力表示，目前约5800万平方米的库存足以满足未来4-5年的发展需求。

从业绩发布会上发布的信息来看，富力今年将继续对土地收购保持谨慎态度，甚至会更加保守。通过将旧土地改造成新土地来补充土地征用的来源。

这意味着“老国王”富力将把发展重点放在城市更新的主战场上。财务结果显示，2019年，富力在三个城市通过成熟的更新项目改造了179万平方米的土壤储存。全年签署合作城市更新项目70多个，规划总建筑面积7000多万平方米，实用面积4000多万平方米。其中，一线和二线城市分别占大湾区总面积的92%和60%。短期目标转换面积约为1000万平方米，可提供约2000亿元人民币的实用价值。

对富力而言，推进城市更新不仅可以缓解土壤储存压力，还可以抵消平均价格下降导致的毛利率下降。

试水H股全流通

金融服务

过去一年，富力偿还银行贷款381.6亿元。此外，通过银行贷款、美元优先票据、国内债券、信托等渠道融资，借新还旧。

年报显示，富力的年平均融资成本为6.6%。从短期来看，富力的现金基本上可以偿还短期债务。截至2019年底，富力的现金储备达到384.4亿元，未使用的银行信贷约为1200亿元。

今年以来，富力在融资方面一直相当积极。迄今为止，富力已通过发行4亿美元的优先票据来赎回2021年到期的美元优先票据，从而推迟了债务到期日。富力还获得了中国银行间市场交易商协会的批准，发行不超过50亿元人民币的定向债务融资工具。

此外，3月10日，富力h股“全流通”申请被受理。根据申请文件，富力申请将已发行的22.07亿股内资股全部转换为h股，并在香港证券交易所上市。截至1月31日，富力已发行股份总数为34.95亿股，其中境内股东持股比例为63.14%，h股股东持股比例为36.69%。随着h股“全流通”的推进，富力的融资能力将进一步提高。

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作者:刘婷

照片:受访者提供

编辑:杨静怡