记者|吴波

第29轮筹到数千万张牌，恒大以21.4亿元赢得北京密云地块。与在广州用68亿元的土地建造一个大型职业足球场相比，这项业务有点乏味。然而，时隔五年后重返北京市场，却触动了房地产开发商的神经。

4月16日下午，北京密云区出售了两处住宅。两个地块都没有价格限制，总面积为18.6万平方米，起拍价为33.5亿元。尽管这是一块非核心地块，但它打破了4月份首次土地拍卖的冷淡。恒大赢得其中一个地块，徐汇花卉年第一家合资企业赢得另一个地块。

北京市场对住宅企业的重要性不言而喻。前些年，恒大和碧桂园都积极进入并深入培育北京。恒大于2013年首次进入北京，以35.6亿元赢得北京昌平沙河地块，随后于2016年收购恒大华府项目，强化了其在北京的市场布局。

此次恒大中标的密云经济开发区三期A1地块位于大广高速密云桥，占地面积11.66万平方米，建筑面积不超过19.29万平方米。最终成交价为21.4亿元，溢价15.7%。不含建筑部分，住宅部分交易底价为11329元/平方米。

壳牌研究院认为，总体而言，该地块有一定的操作难度。中等密度和无限制的价格是该地块的优势。但是，由于总建筑面积超过10万平方米，需要使用装配式普通建筑，这对开发企业的建设能力有一定的要求。

根据壳牌研究院的数据，目前密云市二级住宅市场还不成熟，市场仍以新房为主。

地块周围的销售项目分散，产品多样化。容积率在1.5到2之间，在市场结束时出售。例如，一品楼于2013年9月首次开盘，近期收盘价约为1.2万元/平方米。通用袁波于2018年5月首次开业，最近的交易价格约为22000元/平方米。

密云市二手房的平均交易价格在每平方米1.7万至1.8万元之间。自2018年以来，密云市西北部的第一个兰阴山社区仅售出3套二手房，平均售价在15447至17886元/平方米之间。该地块附近的博世庄园社区2019年出售了一套二手房，平均售价为18218元/平方米。

壳牌研究院指出，在疫情防控形势下，这类郊区地块仍以16%的溢价出售，这表明恒大对未来市场发展前景持乐观态度。

在另一个案例中，密云区谭营镇的6023地块被徐汇花卉年财团以14.96亿元的总价出售，这是该住宅中的第一个此类项目。不包括建筑部分，住宅部分的底价为12337元/平方米。

该站点位于密云北站的南侧。它位于密云市的东北边缘。周边大部分地区都是老住宅区，生活设施比较齐全。总建筑面积为124，000平方米，中等规模，这也需要使用装配式一般建筑。

根据壳牌研究院的数据，与地块相邻的京投发展和金悦住宅项目是一个非竞争性住宅项目，价格限制为25607元/平方米。在该地块2公里范围内，有两个首批项目正在出售。东北侧是心悦汇，第一个拥有共同产权的项目。目前，近期最终售价约为21000元/平方米(精装)。西南侧是首都西岳大厦，最近收盘价为3.3万元/平方米(空白)，定位于密云地区的高档住宅。

壳牌研究院表示，从目前的底价来看，该地块有一定的运营空间。根据《高标准商品房建设规划》和预制建筑的要求，该项目将成为未来住宅建设的新热点

今年第一季度，北京共出售土地16处，收入672亿元，居全国第二位。中国指数研究院的统计数据显示，在北京出售的16块土地中，有10块是溢价出售的，出售土地的底价约为34864元/平方米。其中，住宅用地成交价格约为37057元/平方米，同比上涨约81%，创历史新高。

而第二季度仍有望延续此前的火爆行情。目前，北京已列出4月至5月拍卖的13块地皮，其中6块限于竞争房屋，6块是没有价格限制的纯住宅。累计起价约为370亿元，值得期待。