与商品房预售所需的“五证”不同，山东国际只公开了“四证”，没有预售许可证。“四证”标明的土地性质为工业用地，期限为2010年至2060年。住宅楼建在住宅用地上，期限通常为70年。虽然山东国际假装是一个房地产，它的性质类似于一个厂房。这也是其缺乏预售证书的根源。
每平方米8000多元？这种价格比市场价低得多的新房子正在北京东南五环路外出售。在过去的几天里，诸如“特殊房间”、“无限购买”和“精装修”等醒目的广告口号已经在网上和销售人员中传播开来。这个便宜的房间是真的还是假的？记者们连续几天进行了调查。
特价房建在工业用地上
“只有两个‘51特别房间’，每平方米8990元。现在一个已经被预订了！”在“山东国际”(又称“山东区”)的售楼处，销售人员小张恳切地催促买家尽快支付定金。
“山东国际”位于宜庄与科创第16街的海上交汇处，但销售办事处位于6公里外的马驹桥。从位置上看，这栋建筑有一些卖点：离地铁站几百米远，楼下是灯火通明的湖公园，装饰精美，甚至还有冰箱和其他家用电器.但是为什么这房子只卖8990元？小张介绍说，这只是一个特价，其他房子的平均价格在10500到13500元之间。然而，这个价格最多是同一地区商品房的三分之一。
记者注意到，与商品房开业所需的“五证”不同，山东国际只显示了“四证”:土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证缺失。
“四证”标明的土地性质为工业用地，期限为2010年至2060年。住宅楼建在住宅用地上，期限通常为70年。虽然山东国际假装是一个房地产，它的性质类似于一个厂房。这也是其缺乏预售证书的根源。
尽管售楼处的沙盘上有五栋高楼，但实际上只有两栋出售给了北方，其中一栋已经售罄，另一栋成交量更大，总共有数百套。不同寻常的是，小张把另外三个称为“食堂”、“办公楼”和“研究楼”。
记者注意到沙盘上的建筑在外观上与普通住宅建筑完全不同，更像是工业建筑，但两套样板房完全按照住宅建筑进行布置，有卫生间、厨房和卧室。
无单独房本仅转让使用权
五栋建筑的沙盘图片也出现在行业媒体北极星电力网上。该网站透露，这是北京华东电气公司的“绿色”开关行业基地项目，分为四个阶段。目前对外出售的大楼是今年计划项目的第四阶段，即第一工厂大楼。另一栋已经售罄的建筑被称为综合建筑，和其余三栋一样，属于项目的前三个阶段。
记者走访了项目现场，发现在被封锁的施工现场出现了4栋建筑的主体结构。透过门缝观察，出售的大楼里的沙盘仍不见踪影，现场杂草丛生。"该建筑计划于6月开工，明年4月交付使用。"小张透露了一个非常短的建设期。
根据北京现行规定，禁止在工业用地上建造住宅。正因为如此，“山东国际”的买家无法借钱，甚至无法获得与普通房屋相同的住房成本。购房者甚至看不到房屋买卖合同，而是签下了下一份“租售”使用权转让合同。
转让合同范本内容为：甲方(钟芳乐居房地产经纪公司)已与北京华东电气有限公司、北京华东科技有限公司签订《合作框架协议书》
“四证”和合同都规定土地使用期限到2060年到期。根据协议，在固定年限到期后，该房屋的使用权仍属于购买者。如果是市政拆迁，房屋拆迁补偿也属于购买者。然而，小张补充道：“这栋房子每栋楼都有一个大的房间册，所以不可能为每个家庭分配房间册。”
警惕以租代售高风险
没有住房，土地只有40年，无法贷款，仍然没能阻止买家的步伐。当记者在售楼处停下来时，他看到一位老人来付押金。
为了打消潜在买家的顾虑，销售人员表示，虽然没有贷款，但买家也可以“分期付款”，签订合同时只需支付房价的50%，然后在房屋交付时补齐剩余房价的三倍。
更有吸引力的是，开发商声称提供租金返还服务。以平均价格为8990元的49平方米的特殊房间为例。房屋交付后，开发商直接出租房屋，每月支付4000元租金。该房屋的注册地址也可以出租，年租金为1.5万元。结果，买家一年可以拿到6.3万元。即使租金不上涨，总价低于45万元的房子也能在7年内恢复原价。
然而，在如此高的回报背后隐藏着许多风险，其中最大的风险是租赁销售的合法性。面对自己工业基地的房屋以住宅楼的名义出租和出售的事实，北京华东电气有限公司的相关人士否认“这是我们的工业园区，验收后将投入使用”。
在建筑工地北侧大门外，还有一份署名为北京华东电气有限公司的公告，公告称该项目已被批准为非住宅项目，不能以住宅方式出租和出售。水、电、热的价格不能享受住宅标准。不允许拆分销售；在购买和租赁的情况下，买方和出租方应承担所有责任。
然而，小张代表的卖方坚持说：“这块土地归东电所有，但房子是由钟芳乐居公司投资的。”他出示的“四证”清楚地说明了华东电气的名称。东电表示，尚不清楚该项目的土地证书和规划证书为何出现在山东国际的售楼处。令人费解的是，如果真的“不清楚”，为什么山东国际销售办事处恰好位于一个叫华东森源的工厂？根据天空调查的信息，北京华东森远75%的股份掌握在华东电气手中。
“像普通商品房一样，以租赁方式出售的交易的资本安全性和产权很难得到法律的保护。”易居研究院智库中心的研究主任严跃进说，“工业改住宅”项目的房价很低，但由于征地成本极低，开发企业仍然可以获得可观的收益。这类项目在无法出售产权的情况下，转让使用权变相销售的风险很高，可能会被政府部门随时叫停。
