4月30日晚，上清研究所官方网站发布了深圳地铁集团2019年度报告。过去一年，深圳地铁实现营业收入209.9亿元，同比增长84.9%，净利润116.9亿元，同比增长61.2%。
根据国内主要地铁公司披露的2019年前三个季度报告的对比，深圳地铁有望在2019年成为盈利最高的地铁公司。2018年，深圳地铁实现净利润72.49亿元，比第二大城市武汉地铁多近60亿元。
看完财务报告后，发现深圳地铁在全国近20家地铁公司中实现净利润100亿元，主要得益于房地产开发和100亿元的外资股权投资收益。
报告期内，深圳地铁房地产开发实现收入140.3亿元，占全年总收入的67.6%，远远超过地铁运营带来的43.6亿元收入。此外，年报还显示，其2019年投资收入约为117.3亿元，同比增长13.1%，超过了集团全年净利润。
深圳仅次于万科的地产开发商
除了地铁运营商的身份之外，深圳地铁近年来作为房地产开发商也变得更加突出。它的收入来源更多地依赖于房地产开发和物业服务，而不是地铁运营。
年报显示，2018年和2019年房地产开发收入分别为45.2亿元和140.3亿元，分别占当期营业收入的67.6%和40.6%。
在2018年年报中，深圳地铁曾强调，该集团在2018年“深圳房地产开发企业综合实力排名”中排名第二。此外，据官方网站显示，其子公司销售额连续五年超过100亿元，2017年至2019年被评为深圳房地产开发企业综合实力前三名。
据了解，深圳地铁目前从事的商业地产项目可分为两类。一是车站空间的发展，主要是地铁空间和与之相连的独立地下物业空间。另一个是在地铁线上建设购物中心、办公楼、酒店和其他大型商业综合体。两个项目的经营主体为深圳地铁房地产有限公司(以下简称“深圳地铁房地产”)和深圳地铁商业管理有限公司(以下简称“深圳地铁商业”)。
沈铁房地产成立于2019年，是一家独立的企业，拥有三个核心业务部门：房地产开发、商业和枢纽。在房地产开发方面，目前拥有轨道沿线12个项目的综合开发权，开发规模约450万平方米，在建面积约330万平方米。其销售额已经连续五年超过100亿元。2017年至2019年，深圳房地产开发企业综合实力排名前三。
沈铁商业成立于2016年。它的大部分业务都集中在房地产服务上。目前，它总共经营着约60万平方米的房产。该公司计划管理的房产面积将在未来五年增加到265万平方米。
根据2018年度报告，深圳地铁已完成的土地项目销售额达到130亿元，相当于中州控股当年的销售规模。在2019年度报告中，深圳地铁的房地产开发收入为140.3亿元，物业管理收入为3.4亿元，总收入为143.7亿元，占总收入的69.3%，远远超过地铁和铁路运营总收入20.4亿元。
通过房地产项目，深圳地铁将在2019年以利润的形式强烈回馈地铁运营造成的损失。在此期间，深圳地铁的运营收入减去运营成本后的毛利为-3.39亿元。相比之下，去年房地产开发和物业管理的总利润分别为92.2亿元和1500万元，总计92.35亿元。
是万科第一大股东，去年投资收益超百亿
除了参与者
根据年报，深圳地铁2019年底的主要合资企业包括万科企业有限公司、深圳现代电车有限公司、深圳市深通有限公司和郑州钟健深圳轨道交通有限公司，涵盖房地产开发和轨道交通等工业领域。此外，根据eye调查，深圳地铁拥有11家持股不到50%的子公司(收益以权益法计入报表)。
其中，万科股份作为房地产公司的龙头，是最具吸引力和最重要的投资收入来源。截至2019年底，深圳地铁持有万科28.69%的股份，是万科的最大股东。财务业绩显示，万科2019年净利润为551.3亿元，同比增长11.9%。根据这一计算，深圳地铁去年仅通过万科的投资就可以实现158.2亿元的投资收益。
结合深圳地铁过去几年的发展历程，我们可以发现投资万科对深圳地铁来说意义重大。只有在2017年投资万科时，深圳地铁的投资收入才经历了爆炸性增长。2016年，深圳地铁的投资收入仅为1.45亿元，2017年飙升至72.54亿元。到2019年，这一数字将进一步增加到117.3亿元，年复合增长率为332.5%。
深圳地铁有机会进入万科的原因也可以追溯到著名的“财富与万科之战”。当时，万科管理层打算引进深圳地铁来对抗“野蛮人”宝能集团。2017年，深圳地铁接受了华润集团和恒大集团持有的万科全部a股(分别为15.31%和14.07%)，成为万科最大股东，宣告了万科股权之战的结束。
根据年报，过去两年，深圳房地产的资产负债率已降至40%以下。2019年，深圳房地产的资产负债率为35.23%，较2018年的39.05%下降了近4个百分点。2019年总负债为1489.4亿元，流动负债672亿元，非流动负债817.4亿元。
2020年，深圳地铁将发行4只超短期融资券，总额85亿元，最高票面利率为3.05%，最低票面利率为2.4%。筹集资金的目的主要是补充营运资金和偿还金融机构到期的贷款。
记者彭硕、李编辑陈莉校对李香玲
