王晓是广州一家房地产中介公司的非销售人员。疫情影响了公司的运营。公司要求他们签署一份自愿的工资豁免声明。他非常愤怒。“公司想生存，我们也想生存。如果我一个月不在家工作，也没有薪水，我可以接受。但我从2月10日一直工作到2月28日，然后就没有拿到工资，这有点难说。”
当流行病来袭时，房地产市场再次走到了十字路口。
从政府到开发商、中介、员工和消费者，这一链条中的每一个环节都很困难。“救市还是救市”的选择又来了，楼市上演了一幕幕神奇的场景。
开发商对停工造成的现金流感到焦虑，而一些地方土地拍卖市场继续出现高溢价。在一些城市，上午制定的房产政策在下午取消。在其他城市，成交量急剧下降，但房价却上升而不是下降。人们戴着面具，排队抢劫房屋。
从短期来看金融，从中期来看土地，从长期来看人口。最初，影响房地产业的因素是复杂的。现在，有另一个影响房地产行业的变量流行病。
01
工作人员，现场
二月底，当该市接到王晓的电话时，他正准备辞职。
王晓是广州一家房地产中介公司的非销售人员。疫情影响了公司的运营。公司要求他们签署一份自愿的工资豁免声明。他非常愤怒。
“公司想生存，我们也想生存。如果我一个月不在家工作，也没有薪水，我可以接受。但我从2月10日一直工作到2月28日，然后就没有拿到工资，这有点难说。”
当病毒来袭时，居民不敢出门，房地产行业陷入了悲痛之中。最先感受到寒意的是房地产企业，售楼处被关闭，建筑工地被关闭，房地产行业作为一个资源密集型行业，难以向上游和下游转移资金。
统计局的最新统计数据显示，2月份，70个大中城市中有19个没有新房，24个没有二手房。
2019年，房地产行业经历了一段艰难时期。预计该政策将在2020年放松，给该行业带来一个小小的春天。然而，一旦发生疫情，该行业就陷入了困境。
为了控制经济成本，一些住宅企业开始通过裁员和减薪来削减开支。
2月底，大型房地产公司中凯德集团率先宣布，董事会和高级管理层将自愿减薪，所有经理及以上级别的员工将被冻结。
然而，越来越多的结构性和薪酬绩效调整掩盖了变相的裁员和减薪。3月18日，格林菲尔德湾公司发布的薪酬调整计划实际上要求员工签订减薪合同和补充协议，相当于原薪酬的65%。
中小型住房企业的情况就更不乐观了。据报道，一些公司无力支付工资，并要求员工自愿离职。
开发商纷纷减薪，房地产行业下游的中介机构再也支撑不住了。
王晓是其中之一。作为一名非销售人员，他说，“我们有固定的工资，所以公司希望我们自愿放弃我们的工资。那些不愿意放弃的人可以选择离开。”
合肥房地产中介邱宇告诉城市社区:“没有办法在二月开始建设。二手房的主人不允许看房子，住宅区也不允许进入。我每天只能学习一些销售课程，听讲师讲课来维持收支平衡。我们的收入与销售业绩直接相关。没有业绩，就没有多少收入。”
这种流行病导致售楼处暂停营业，二手房无法进入现场看房。对房地产行业基层销售的直接影响最大，这也是本轮裁员和优化的重点。
看到工作机会和收入受到很大影响，房地产卖家开辟了一个新战场:现场销售。
2月初，方天霞在首页开通了“直播”频道，为需要推广的项目提供在线直播平台。如果这个项目更受欢迎，主持人的展示能力非常出色，现场直播后观众人数可以达到数万人。就像房地产世界一样，也有诸如安居客、搜狐焦点、乐居等平台开放房地产直播。
石家庄房地产项目的直播策划人王庆告诉市民，房地产公司现在非常喜欢直播:“投资成本很低，影响范围很广。对漂亮的小姐妹来说，向你介绍这个项目肯定比冷眼看项目细节页面和虚拟现实房子更有优势。”
市场观察了房地产直播工具，发现与淘宝网下单时观看直播的模式相比，房地产直播没有下单环节，即使只是存款环节。一般来说，主持人会告诉潜在消费者在直播时添加微信，然后进行在线交流。
房地产业一直处于粗放式管理之下，那些习惯于高流动性策略的企业也更多地依赖于群体策略。当黑天鹅遭遇疫情时，只有员工才能成为首要目标，以降低运营成本。
02
住房企业担心现金流
裁员和减薪背后是房地产企业对现金流的焦虑。
作为行业领先指标，万科总裁朱九生在2019年年报推介会上表示，万科的现金流面临压力。
2-3月认购金额同比下降510亿元。疫情给万科的交付带来了新的压力，每年影响约3.9万人。此外，恢复工作比往年晚了40天。
一方面，由于销售额的减少而导致支付的减少，另一方面，疫情增加了相应的防疫费用。两边都被挤压了。万科估计，这将在未来1-2年造成长期的结算压力。
2019年底，万科账户上有1661.9亿元现金。账户上有如此大量现金的万科表现出了如此的谨慎。可以看出其他住房企业面临的挑战，特别是那些依赖高杠杆和高周转率的企业。
2020年也是房屋公司偿还债务的高峰期。在各种财务压力下，房屋公司不仅出售了他们的房子住，而且还推出了前所未有的营销和降价促销。
恒大在2月13日率先开始网上售房，全线提供75-78%的折扣。此外，恒大还试图动员全民成为自己的销售人员。5000元足够把房子锁上，而且卖房子的佣金很高。根据这一策略，兼职销售人员用来锁定房子的存款相当于恒大的无息贷款。从那以后，恒大的广告随处可见，比如微博屏幕和微信朋友圈。
恒大的举动也引发了其他住宅企业的效仿。绿地、保利、融创、世茂、富力等一线房企都开展了全国性的营销活动，包括但不限于扣款、现金返还、无理由退房等措施。
面对现金流的压力，许多房地产企业也加大了发行债券的力度，以腾出生存空间。
根据克里的数据，1月份房地产公司发行的国内债券达到241亿元，发行量环比增长287%。截至2月份，国内债务同比增长12.5%，至271.4亿元，为2019年下半年以来的最高水平。
一些房地产公司最近批准了在中国发行债券的申请。例如，太和计划发行120亿元的公司债券。招商蛇口、龙光地产、华夏幸福等企业债券和中期票据也已获批。
据嘉里不完全统计，截至3月11日，部分企业仍有13项债券发行计划在进行中，近期将完成总规模357亿元。
目前，监管部门推出的“防疫控债”也已被房企使用。这些债券主要是短期融资，需要10%以上用于防疫和控制。到目前为止，早上
根据克里的数据，1月份房地产公司发行的海外债券总额为1099.7亿元，同比增长106.6%，同比增长20%。截至2月份，受疫情影响，海外债券发行规模为305.4亿元，同比下降72.4%，同比下降51.9%。
融创中国、龙湖集团、恒大、碧桂园等多家房地产公司宣布发行美元债券。其中，最大的一次发行是中国恒大发行的两笔10亿美元的债券。
相对较低的发债成本也减轻了房地产公司的一些压力。
Kerri数据显示，2月份每月融资成本为5.68%，较上月下降2.55个百分点。通常借贷成本较高的公司，如凯撒和中联控股，这次都降低了借贷成本。
各种开源措施已经付诸实施，向住宅企业注入了一些资金。随着全国各地疫情逐渐明朗，一些地区的房地产市场也开始活跃起来。
03
政策，拯救住宅企业还是拯救住宅市场
房地产公司正经历一段艰难时期。房地产链的每一个环节都面临着挑战。监管部门不得不出台一系列措施来稳定房地产市场。
统计显示，自2月中旬以来，已有近70个城市出台了房地产调控相关政策。然而，无论是拯救住房企业还是拯救住房市场，本质上都是从供给方还是需求方开始的。不同的地方给出了不同的策略。
上海等房企代表放松了对土地拍卖市场的一些限制，推迟或分期支付土地出让金，放宽预售条件，推迟开工和竣工时间等。这相当于给负担过重的房地产企业提振。无锡、xi和其他地方也遵循了上海的政策。
河南驻马店等拯救性住房市场的代表已经调整了贷款限制政策。然而，触及房地产监管的红线，最终的政策是一日游。
2月21日，河南省驻马店市将公积金首付比例从30%下调至20%，以补贴不同人群。人才每平方米补贴200元，大学生每平方米补贴150元，农民工每平方米补贴100元。这相当于帮助开发商出售房屋。
2019年，随着温室改革的结束，许多地方的财政收入将大幅下降。到2020年，当疫情来袭时，过度依赖土地销售和房地产收入的地方政府将发现骑虎难下。
但是，在当前“房无投机”的大方向下，大家似乎都形成了一些共识，即“救市”是主导因素，限购限贷政策仍然是红线。驻马店的超宽松政策在出台后不久就被上级部门约谈并撤销。
合肥的一位房地产中介邱宇告诉市民，在当地，“利率没有变，首付比例也没有变。然而，银行过去在抵押贷款上非常紧张，但是现在他们没有信用卡，相反，让我们寄更多的账单。另外，新房子的开发商可能会给予或多或少的折扣。
然而，在拯救住房企业的战略下，冻结土地拍卖市场再次活跃起来。
2月份，全国土地市场成交量环比下降41%，同比下降近20%，成交量成为高频率事件。地方政府增加了土地供应，特别是高质量的地块，以刺激房地产企业占有土地。一线和二线城市的大量土地以高价出售。
优质地块的供应推动一线城市的整体成交量飙升，市场热度也从上月开始回升。这也使得土地市场交易规模在2月份创下一年来的新低，但升水率却创下六个月来的新高。
然而，拍卖市场是真是假取决于买家能否购买。
2003年非典过后，房地产市场出现反弹。恐怕这次情况不同了。在长时间的停工之后，一些人勒紧裤带，而一些仅仅需要它的人和投机者正在蠢蠢欲动。不同城市之间的分化加剧了。
结果，在深圳和苏州等城市，早期被压抑和延迟的需求爆发了，开发商对建设的热情最终导致深圳288套新房在7分钟内售罄，苏州的新房销售排队抢房。
然而，一些三线和四线城市正面临更大的房价下行压力。地方政府愿意冒险测试政策底线，并试图放松对购买和贷款的限制，从而直接放松对住房市场的限制。
受当前全国各地住房企业纾困的刺激，房地产市场的情绪开始活跃起来。然而，在不炒房和降息这两种态度下，市场预期的差异并不小。从决策者到住房企业和员工，购房者之间的博弈将会继续，房地产市场的魔幻现实很可能会继续上演。
